Бесплатная горячая линия

Сделки с недвижимостью при участии несовершеннолетнего

Несмотря на то, что несовершеннолетний ребенок может иметь имущественные права, например, владеть квартирой или ее частью, распоряжаться этим объектом недвижимости он пока не может в силу своего возраста. Для совершения сделки с участием несовершеннолетнего необходимо привлечение органов опеки. Это предусмотрено законом для того, чтобы защитить права ребенка.

Что важно знать при заключении сделок с участием несовершеннолетнего

На дееспособность ребенка влияет не только его возраст, но и различные обстоятельства. Рассмотрим основные понятия:

  1. Ребенок до 18 лет считается несовершеннолетним (ст. 21 ГК РФ). После достижения совершеннолетия он получает гражданскую дееспособность, право совершать сделки с недвижимостью и брать на себя обязательства.
  2. Ребенок до 14 лет считается малолетним (ст. 28 ГК РФ). Сделки с недвижимостью от его лица могут совершать только его родители (или усыновители, опекуны).
  3. В возрасте 14 лет ребенок получает паспорт. Это значит, что он может совершать мелкие сделки, делать вклады на свое имя. Однако в случае с крупными сделками с недвижимостью он по-прежнему не может пока действовать полностью самостоятельно — нужно письменное согласие родителей (опекунов).
  4. Ребенок, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен дееспособным. Такая ситуация, называемая термином эмансипация (ст. 27 ГК РФ), может возникнуть, когда он начал работать по трудовому договору. Объявление дееспособности происходит с согласия родителей, органов опеки или по решению суда.
  5. Также дееспособность может наступить в 16 лет в случае раннего вступления в брак с учетом особых обстоятельств (ст. 13 СК РФ).

Таким образом, по общим правилам дети могут распоряжаться недвижимостью только с возраста совершеннолетия (или с 16 лет, если они признаны дееспособными). Подростку с 14 лет необходимо получить письменное разрешение родителей (или опекунов) для совершения купли-продажи недвижимости.

Если на момент сделки письменное согласие еще не составлено, его можно сделать позже. В случае достижения дееспособности обращение в органы опеки не нужно.

Может ли ребенок купить квартиру?

Поскольку несовершеннолетний не является дееспособным и не имеет собственного источника доходов, он не может самостоятельно купить недвижимость. Если он получил наследство или материальную помощь, распоряжаться этими деньгами могут только его родители под контролем органов опеки.

Сделки купли-продажи между ребенком и его родителями или другими близкими родственниками являются незаконными. В этой ситуации в качестве покупателя или продавца может выступать представитель органов опеки.

Ребенок может стать собственником объекта недвижимости в редких случаях, например, когда на него оформляется доля в новой квартире взамен проданной.

Обращение в органы опеки для получения разрешения

Перед тем, как выдать разрешение на совершение сделки с участием несовершеннолетнего, органы опеки оценивают следующие моменты:

  1. Новое жилье не должно быть меньше продаваемой квартиры по площади, то есть родитель не может ущемить ребенка в правах. То же самое касается и долевой собственности: если ребенок владел определенной долей в квартире, в новом жилье его доля должна быть равноценной.
  2. Условия проживания не должны стать хуже на новом месте.
  3. Если при продаже квартиры не предполагается покупка нового жилья, родители обязаны положить на счет ребенка денежную сумму, эквивалентную стоимости продажи квартиры (или доли в ней). Распоряжаться этими деньгами он сможет после достижения совершеннолетия.

Иногда органы опеки требуют, чтобы денежная сумма была переведена на счет ребенка еще до заключения договора продажи квартиры.

Если родители не располагают нужной суммой, они могут или оспорить решение опеки в судебном порядке, или попросить покупателя предоставить залог в счет стоимости продаваемого объекта.

Если у ребенка находится несколько объектов в собственности, и один их них продается, его также нужно обеспечить альтернативным объектом недвижимости. Сделать это можно в процессе сделки или после нее.

Для этого родители обязаны предоставить письменное обязательство о выделении доли ребенку, а также предъявить доказательства покупки альтернативного объекта недвижимости, например, предварительный договор покупки квартиры.

Рассмотрим пример:

Гражданка А.С. решила продать квартиру. Одна из долей в ней принадлежала ее несовершеннолетней дочери. А.С. попросила своих родителей подарить ее дочери равноценную долю в их квартире, чтобы заранее подготовиться к сделке и гарантировано получить разрешение опеки. Однако органы опеки не дали разрешение, поскольку не сочли дарение доли подготовительным шагом перед сделкой по продаже. А.С. следовало заранее обратиться в органы опеки, чтобы узнать условия получения разрешения в конкретной ситуации.

Чтобы получить разрешение опеки на совершение сделки, родителям необходимо собрать нужные документы и подать заявление.

Можно ли получить разрешение опеки без предоставления альтернативного жилья?

Если опека сочтет обстоятельства серьезными, она может выдать разрешение и без предоставления нового жилья. Какие это могут быть ситуации:

  1. Квартира приобретается по договору долевого участия. Но в этом случае строительство должно быть на этапе завершения.
  2. Родители переезжают в другую страну на ПМЖ или в связи с обучением.
  3. Родители вынуждены переехать в другой город в срочном порядке в связи с лечением или неблагоприятной экологической ситуацией.

Это далеко не полный список. Органы опеки могут выдать разрешение и в других ситуациях, если это в интересах ребенка. Если родители не согласны с решением опеки, они вправе обжаловать его в суде.

Нужно ли получать согласие от второго родителя?

Если продается имущество ребенка, оба родителя должны предоставить свое согласие на сделку, даже если они не живут вместе или находятся в разводе. Если один из родителей против, дело будет рассматриваться в суде.

В каких случаях достаточно согласия только одного родителя? Если второй родитель умер, лишен родительских прав или признан пропавшим без вести. В органы опеки необходимо предоставить документы, доказывающие факт отсутствия второго родителя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре продажи квартиры?

Согласно ст. 549 ГК РФ, в договоре купли-продажи должны быть указаны условия перехода права собственности от продавца к покупателю.

Какие пункты должны быть обязательно в договоре:

  1. Преамбула, или вводная часть. Содержит сведения о дате, месте составления договора, а также данные сторон (ФИО, паспортные данные).
  2. Предмет. Здесь указываются точные сведения о продаваемом объекте недвижимости — адрес, площадь, все собственники, документы-основания права собственности (договор дарения, свидетельство о наследстве), наличие обременения (кредит, залог, арест).
  3. Стоимость квартиры и порядок оплаты. Здесь необходимо указать точную стоимость продажи, а также способ, которым покупатель будет рассчитываться с продавцом (передача наличных, денежный перевод на счет в банке, аренда банковской ячейки, аккредитив).
  4. Права и обязанности сторон договора. Здесь важно указать конкретные даты и условия оформления акта приема-передачи, снятия с регистрационного учета прописанных в квартире, передачи денежных средств и ключей.
  5. Подтверждение дееспособности сторон.
  6. Подписи сторон. Родитель подписывает договор за себя и от лица ребенка.

Если несовершеннолетний выступает в качестве покупателя квартиры

Несмотря на то, что в качестве покупателя будет выступать ребенок, совершать сделку будут его родители или другие представители.

Если ему еще нет 14 лет, он может вообще не присутствовать на сделке. От его лица будет действовать его законный представитель.

Если ребенку уже есть 14 лет, и он получил паспорт, он обязан присутствовать и подписывать все документы. При этом родители обязаны предоставить нотариально заверенное согласие на совершение сделки, либо оно должно быть включено в договор отдельным пунктом.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Если несовершеннолетний выступает в качестве продавца недвижимости, он и его родители должны подготовить следующие документы:

  • паспорта;
  • все документы на продаваемый объект недвижимости (в том числе выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • разрешение опеки на совершение сделки;
  • справки об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам;
  • нотариально заверенный договор купли-продажи.

Покупателю достаточно иметь паспорт.

Сколько нужно заплатить нотариусу?

Пошлина за совершение нотариальных действий составляет 0,5 % от суммы договора, но не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ).

Между сторонами договора иногда возникают споры о том, кто именно должен оплачивать услуги нотариуса. Чаще всего платит тот, кто получает выгоду от совершения сделки, то есть продавец в случае продажи квартиры. Однако стороны могут выбрать и другой порядок оплаты.

Регистрация перехода права собственности

После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если ребенок имеет паспорт и право подписи, он может подать документы сам, в противном случае за него это делают родители.

По желанию сторон договор, подлежащий нотариальному заверению, может быть отправлен в Росреестр самим нотариусом. В этом случае покупатель должен предоставить все необходимые документы и оплатить пошлину 2 000 руб.

Итак, какие документы нужны для регистрации:

  • паспорта, свидетельство о рождении;
  • все документы на продаваемую квартиру;
  • справка о прописанных;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • разрешение органов опеки;
  • согласие второго родителя, других собственников (при наличии);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • заявление о регистрации.

Обычно регистрация занимает не более трех рабочих дней. После этого представитель несовершеннолетнего продавца получает денежные средства, что свидетельствует о завершении сделки.

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний, чаще всего покупатели опасаются ее покупать. Зная законодательные нормы, можно избежать риска оспаривания сделки. Для этого необходимо изучить все документы продавца и обсудить с ним все условия договора.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области