Бесплатная горячая линия

Расселение аварийных домов: обзор распространенных проблем

Реалии современной России таковы, что десятки тысяч семей проживают в аварийных домах. Когда же здание становится совсем непригодным для жизни, его сносят, а жильцов переселяют в другие квартиры или же выплачивают им материальные компенсации. Причем права граждан при этом могут нарушаться. Так, им могут выплачивать куда меньшие суммы, чем положено по закону. Иногда разница между положенными и фактическими выплатами достигает 1,5-2 миллионов рублей.

Например, до недавнего времени мэрия не учитывала размер земельного участка под домом при выплате компенсаций. Соответственно, люди теряли деньги. Ниже мы поговорим о тем проблемах, с которыми могут столкнуться граждане, проживающие в аварийных домах.

Нюансы расселения: на что могут рассчитывать жильцы аварийных домов

Процесс расселения аварийного жилья происходит в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». По этой программе к концу 2024 года власти планируют расселить порядка 10 миллионов м2 домов, непригодных для проживания. Переселить при этом хотят более полумиллиона человек.

Аварийным следует считать то жилье, состояние которого угрожает безопасности жильцов. Речь может идти о домах, имеющих значительный крен, в результате которого возрастает вероятность обрушения.

Жильцов аварийных домов в настоящее время можно разделить на две группы:

  • собственники;
  • наниматели по договору соцнайма.

Условия расселения для первых и вторых будут несколько отличаться. Если речь идет о переселении лиц, использовавших жилье по договору соцнайма, то они получат квартиру, равнозначную по количеству комнат и площади. При этом жилплощадь будет предоставлена таким лицам также в социальный наем.

По общим правилам предоставляемое жилье дольно располагаться в пределах того же населенного пункта. При этом речь о выборе района заселения идти не будет. В то же время, предоставить гражданину жилье в другом населенном пункте можно будет только с его согласия.

В результате расселения аварийного дома наниматели могут рассчитывать исключительно на предоставление новой жилплощади. О материальной компенсации в данном случае речи не идет. Причем неважно, попал дом в региональную программу или же нет – условия останутся неизменными.

С собственниками дела обстоят несколько иначе. Если дом не попал в региональную программу, то при расселении владельцы жилья получат только денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. Если же здание было включено в программу, то жильцы смогут выбирать между предоставлением равнозначного жилья и денежной компенсацией.

В региональные программы были включены не все аварийные дома, а лишь те, которые получили данный статус до 2017 года.

Проблемы, возникающие при расселении аварийных домов

К сожалению, несовершенство программы и механизмов расселения приводит к возникновению следующих проблем:

  1. Непригодные для жизни дома далеко не всегда признают аварийными.
  2. Дом могут не расселить даже в том случае, если проживать в нем опасно.
  3. Местные власти предлагают жильцам компенсацию вместо предоставления аналогичного жилья. И в большинстве случаев выплаты оказывается недостаточно для покупки нового жилья.
  4. Не совпадает количество комнат в прежнем и новом жилье.

Подробнее об этих проблемах мы поговорим ниже.

Здание не признают аварийным

Чтобы узнать, относится ли дом к категории аварийных построек, необходимо посетить сайт «Реформа ЖКХ». Здесь присутствует реестр зданий, определенных под снос.

Рассмотрим основные признаки аварийного дома:

  1. Несущие строительные конструкции находятся в аварийном техническом состоянии. Речь идет о повреждениях, разрушениях и деформациях, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и возникновении риска обрушения дома. Также потеря устойчивости многоквартирного здания может быть вызвана креном.
  2. Дом находится в зоне вероятных техногенных аварий или разрушений.
  3. Здание было повреждено в результате пожаров, взрывов, аварий, неравномерной просадки грунтов или землетрясений.

Дом может быть признан аварийным на основании заключения межведомственной комиссии, занимающейся оценкой жилых помещений при городской администрации. Однако далеко не всегда она делает это своевременно.

Например, жильцы одного из домов Томска несколько лет предпринимали безуспешные попытки признать дом аварийным. При этом межведомственная комиссия отвечала им отказом ввиду «недостаточного процента износа».

Здание было признано аварийным лишь в январе 2021 года. Это произошло после того, как в одной из квартир обрушился потолок.

Что делать в подобных ситуациях

К сожалению, вышеописанная ситуация нередко наблюдается на практике. Если дом находится в плачевном состоянии, то жильцам следует подать заявление в межведомственную комиссию при администрации города. К этому документу следует приложить фото, план дома с техпаспортом и обосновать, почему именно здание нужно признать аварийным. Такие обращения могут быть как индивидуальными, так и коллективными.

В дальнейшем события могут развиваться по одному из следующих сценариев:

  1. Межведомственная комиссия проводит самостоятельное обследование технического состояния многоквартирного дома, признав его аварийным.
  2. Комиссия проведет самостоятельное обследование, не признав здание аварийным.
  3. Комиссия потребует, чтобы жильцы провели обследование самостоятельно, подключив к проверке специализированную компанию.

Допустим, межведомственная комиссия обследовала техническое состояние дома, но не признала его аварийным. В этом случае жильцы вправе самостоятельно заказать экспертизу. Стоимость данной процедуры будет составлять от 20 до 40 тысяч рублей.

Имея на руках результаты независимой экспертизы, жильцы смогут повторно обратиться в городскую администрацию. Но в этом случае к заявлению будет приложено экспертное заключение.

Если заявителям снова откажут, им следует обратиться в районный суд по месту нахождения администрации. При этом нужно требовать, чтобы местные власти провели экспертизу за свой счет и признали здание аварийным.

К сожалению, суд – это часто единственный выход из подобных ситуаций. Если дом длительное время не признают аварийным, то судебное разбирательство может помочь добиться справедливости.

Дом не расселяют несмотря на то, что жить в нем опасно

Во многих регионах РФ проводится плановое расселение покосившихся домов. То есть, даже если в здании рухнул потолок, жильцов из него переселят лишь тогда, когда подойдет очередь. Однако если проживание в доме будет признано опасным, то жилье гражданам предоставят независимо от срока сноса и плана.

Решение данной проблемы

Если жильцы не согласны со сроками расселения, они могут оспорить их. Для этого нужно будет доказать опасность проживания в доме. Сделать это можно путем проведения независимой экспертизы. С ее результатами следует обращаться в межведомственную комиссию, требуя признать жилое помещение непригодным для проживания. Если же заявителю откажут, у него будут все основания для судебного иска.

Чтобы добиться справедливости, жильцам следует подготовить доказательную базу, зафиксировав все опасности для здоровья и жизни. Речь идет о трещинах, обвалах и прочих разрушениях. В данном случае подойдут как фото, так и видео.

Компенсация вместо предоставления жилья

Если аварийный дом расселяют по региональной программе, то собственники квартир могут выбрать как деньги, так и альтернативное жилье. Однако денежную компенсацию вряд ли можно назвать выгодным вариантом. Дело в том, что приобрести жилье аналогичной площади за выплаченные деньги практически не представляется возможным.

Например, за малогабаритку, площадью около 20 м2, мужчине предложили 750 тысяч рублей. Он обратился в суд и добился увеличения суммы до 1,3 миллиона рублей. Другие же жильцы, не оспорившие действия местной администрации, получили меньшие компенсации.

Дом не включен в региональную программу

Если здание не входит в региональную программу, то жильцы смогут рассчитывать лишь на материальную компенсацию. Получив такую выплату, они гарантированно потеряют в деньгах.

Однако альтернативное решение все же есть. Нужно попытаться добиться включения дома в региональную программу. Для этого следует обратиться в областную администрацию, к местным депутатам и администрацию президента.

В данном случае чем больше обращений – тем больше шансов на включение здания в региональную программу по расселению. Поэтому желательно подавать запросы во все вышеуказанные инстанции.

Количество комнат не совпадает

Иногда в результате расселения жильцам предоставляют новые квартиры соответствующей квадратуры, но не равноценные по числу комнат. И для семей с детьми это может быть сопряжено с определенными неудобствами.

Подобные действия являются нарушением прав жильцов. Поэтому последние могут требовать, чтобы совпадала не только площадь помещения, но и количество комнат. Если же требования не будут выполнены, то жилец может пожаловаться в прокуратуру или же обратиться в суд.

Известен случай, когда многодетной семье выделили двухкомнатную квартиру взамен «трешке». Жильцы не согласились с таким решением местной администрации и обратились в суд.

Рассмотрев дело, судья обязал местные власти предоставить семье квартиру, состоящую не менее, чем из трех комнат, площадью от 54 м2. Тем не менее, это решение исполнено не было.

В результате семье удалось добиться справедливости лишь после обращения к профильному юристу и повторной подачи иска.

Была выплачена компенсация меньше положенной

Органы местного самоуправления нередко занижают стоимость жилья, выплачивая материальную компенсацию. Для расчета суммы они нанимают экспертов, которые устанавливают минимальную цену на квартиру. И если собственники не соглашаются с объявленной стоимостью, им приходится идти в суд.

В результате назначается судебная экспертиза. И в большинстве случаев независимый эксперт насчитывает большую сумму, чем предлагает муниципалитет.

Как правило, изначальное занижение компенсации происходит по двум причинам:

  1. В ходе расчетов не учитывается земельный участок, поскольку он сформирован не полностью или же не сформирован вовсе.
  2. Расчеты проводятся без учета взносов на капремонт.

Земельный участок должен учитываться

Следует понимать, что земля, расположенная под аварийным домом, составляет существенную часть той денежной компенсации, которая выплачивается собственникам. Закон требует от органов местного самоуправления сформировать земельные участки под многоквартирными домами, поставить их на кадастровый учет с последующей передачей собственникам.

Тем не менее, большая часть аварийных домов в РФ до сих пор не имеют сформированных земельных участков. И от этого впоследствии страдают обычные люди.

Действующее законодательство содержит методические указания по расчету минимального размера земельного участка, относящегося к дому. И по общим правилам он должен в три-четыре раза превышать площадь земли, расположенной непосредственно под зданием.

Нередко местные власти выделяют домам куда меньшие участки, чем полагается по закону. В таких случаях следует обращаться в мэрию и прокуратуру. Площадь надела должна определяться в соответствии с приказом Минземстроя №59.

О взносах на капремонт

Действующее законодательство предусматривает компенсацию за не проведенный капремонт. Она предоставляется собственникам квартир в расселяемых домах. То есть, жильцы могут получить назад те деньги, которые были уплачены ими за нереализованный капитальный ремонт.

До осени 2020 года на подобную компенсацию могли рассчитывать только те собственники, которые приватизировали жилье. Те же, кто покупал квартиры, не получали ничего. Однако позиция судов на этот счет изменилась в конце 2020 года. Теперь компенсации за капремонт выплачиваются всем жильцам.

Решение проблемы

Чтобы добиться справедливости, собственникам жилья в расселяемых домах нужно заявлять о своих правах. Нередко для этого приходится идти в суд. В противном случае компенсацию за капремонт и земельный участок могут не насчитать.

Следует понимать, что местные власти почти никогда не проводят расчеты правильно. Цены на жилье в большинстве случаев занижается, причем нередко жильцам не доплачивают четвертую часть от реальной стоимости их квартир.

Как добиться справедливости при расселении

Важно запомнить одно правило: если собственник квартиры в аварийном доме не согласен с размером предлагаемой компенсации, ему не следует подписывать акт об изъятии. Если этот документ будет подписан, то впоследствии добиться законной компенсации будет сложнее.

Многие люди не хотят идти в суд, а потому подписывают соглашение, в котором указана порядком заниженная цена. Этим и пользуются представители муниципалитета, ведь чем меньше средств получает каждый собственник, тем больше остается денег для расселения других граждан.

Местным властям всегда выгоднее давать людям деньги вместо жилья. Причем собственники квартир часто даже не догадываются о том, что они вправе требовать предоставление квартиры.

Если же спустя какое-то время человеку становится известно о нарушении его прав, то восстановить справедливость будет очень сложно. Когда судебный акт вступит в законную силу то найти основания для пересмотра будет той еще задачей.

Бесплатная горячая линия 24/7

8 800 511-75-68

по всей России