Бесплатная горячая линия

Расчеты при покупке квартиры: как это сделать безопасно

Когда стороны заключают договор купли-продажи квартиры, покупатель должен передать продавцу денежную сумму. То, как будет происходить эта процедура, зависит от типа сделки, жилья, а также от личной договоренности между сторонами.

Рассмотрим, какими способами покупатель может передать продавцу деньги за квартиру. Чем рискует каждая из сторон?

Если вы покупаете квартиру в новостройке

При покупке новостройки договор будет в большинстве случаев заключен с юридическим лицом. А значит, передача денег будет осуществляться только безналичным способом, например, с помощью перевода на расчетный счет застройщика, аккредитивной формы расчетов, сервиса безопасных расчетов и иногда с помощью банковской ячейки.

Как правило, застройщик получает всю сумму только после того, как произойдет регистрация договора. Например, по условиям большинства договоров долевого участия денежная сумма будет переведена застройщику только после того, как покупатель зарегистрирует его в Росреестре.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке

В большинстве случаев в качестве продавцов вторичных квартир выступают физические лица. С физлицом можно рассчитаться любым способом, который подходит обеим сторонам: как наличным, так и безналичным расчетом.

В редких случаях такие квартиры продают также юридические лица, например, агентства недвижимости. В этом случае будет действовать только безналичный расчет.

Чем рискует продавец, а чем покупатель?

Покупатель рискует в том случае, если продавец получает сразу всю денежную сумму до регистрации права собственности на нового владельца. Бывают ситуации, когда из Росреестра приходит отказ в регистрации договора. Если к этому времени продавец уже потратит все деньги, вернуть их будет достаточно сложно. Если продавец будет долго и неохотно возвращать деньги, покупателю придется обращаться в суд, а это занимает много времени и связано с дополнительными расходами.

У продавца также есть свои риски. Для него невыгодно, чтобы покупатель передавал всю сумму только после регистрации сделки. Ведь покупатель может оказаться недобросовестным. Если он не заплатит деньги, продавцу придется обращаться в суд, чтобы оспорить сделку. Это также лишние расходы и время.

Какие существуют способы передачи денег продавцу?

Стороны должны заранее договориться об удобном для всех способе расчета. Выбранный способ необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи квартиры.

Аренда банковской ячейки

Сначала покупатель должен прийти в выбранный банк, заключить договор на аренду ячейки, оплатить услугу и положить туда наличные деньги. Продавец также может присутствовать при этом.

Сотрудники банка проверят подлинность купюр и посчитают, соответствует ли эта сумма заявленной.

Затем стороны явятся в банк на подписание договора. Ячейка будет открыта, и продавец получит деньги.

Иногда покупатель арендует сразу две ячейки: в одной лежит аванс, во второй — остаток денег, который получит продавец после того, как пройдет регистрация.

По мнению юристов, именно аренда банковской ячейки является наиболее простым и оптимальным способом передачи денег. Например, сначала туда вносится аванс в размере 10-20 % от общей стоимости квартиры. Продавец его получает в момент подписания договора. Остальная часть передается ему после того, как происходит регистрация договора в Росреестре. Покупатель при этом должен предъявить документы, подтверждающие, что он стал новым собственником квартиры.

Аккредитив

При аккредитивной форме расчетов банк является посредником между продавцом и покупателем.

Покупатель подписывает договор с банком, открывает сберегательный счет и пополняет его на всю сумму сделки. Как только выполняются все условия договора, и происходит переход права собственности на квартиру, продавец обращается в банк, и ему перечисляют денежную сумму.

Аккредитив может быть безотзывным, когда участники сделки не могут его отозвать или аннулировать. Такой вид используется чаще всего по умолчанию.

Отзывной аккредитив может быть аннулирован или отозван покупателем, а также самим банком.

Передача наличных денег

Устаревший, небезопасный, но самый простой способ.

Покупатель может передать аванс в момент подписания договора, а остаток денег отдать после регистрации сделки.

Если покупатель передает сразу всю сумму в день подписания договора, то рискует сам, а, если деньги перейдут второй стороне только после завершения регистрации и перехода прав собственности, больше рискует продавец.

Передавать наличные желательно в закрытом и хорошо освещенном помещении. Проверку денег сильно облегчит счетчик банкнот. Для собственной безопасности также можно снять процесс передачи денег на видео, а продавец должен обязательно написать от руки расписку в получении денег.

Сервис безопасных расчетов

Покупатель обращается в выбранный банк и переводит деньги на отдельный защищенный счет. Как только банк получает от Росреестра оповещение, что произошел переход права собственности на квартиру, он перечисляет всю сумму на счет продавца.

Такой сервис очень популярен и доступен во всех крупных банках, например, в Сбербанке, ВТБ.

Обычный перевод денег на счет продавца

Этот способ похож на передачу наличных денег. Стороны самостоятельно договариваются об условиях сделки, заключают и подписывают договор. Покупатель вносит аванс. А после регистрации в Росреестре, переводит на счет продавца остаток денежных средств.

Если покупаемая квартира находится в залоге у банка

Купить можно в том числе и квартиру, по которой еще не выплачена ипотека, и она находится в залоге у банка. Но, чтобы собственник квартиры смог продать ее, он должен сначала снять обременение. Для этого ему необходимо полностью погасить свою задолженность перед банком. На снятие обременения уходит примерно три рабочих дня.

Покупатель может внести аванс, равный остатку задолженности по ипотеке. Как только обременение с квартиры будет снято, и произойдет переход права собственности на нее, покупатель переведет остаток суммы.

Иногда, если сторонам удобно, покупатель может внести сразу всю сумму, равную стоимости квартиры. Далее продавец погашает свою задолженность, снимает обременение, и происходит регистрация сделки в Росреестре.

Покупателю квартиры важно убедиться в том, что продавец потратил полученный аванс на погашение задолженности по ипотеке, поэтому он имеет право попросить предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по кредитному договору.

Как купить или продать квартиру: алгоритм

Как происходит стандартная сделка купли-продажи квартиры:

  1. Продавец готовит все документы на квартиру. Если покупатель желает, собственник может показать ему документы или предоставить их копии.
  2. Продавец и покупатель договариваются о дате сделки, об особенностях договора, о способе передаче денег.
  3. Накануне сделки продавец получает справку о зарегистрированных по месту жительства заявителя и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Заказать справки можно в управляющей компании, МФЦ или на сайте госуслуг.
  4. В день сделки стороны подписывают договор в трех экземплярах. Первый покупателю, второй продавцу, а третий остается в Росреестре после регистрации.
  5. Покупатель подает документы, в том числе и договор купли-продажи квартиры, в МФЦ для регистрации в Росреестре. Продавец уже не присутствует на этом этапе.
  6. Когда регистрация завершится, и право собственности перейдет к покупателю, он может получить выписку из ЕГРН на квартиру. Если для получения остатка денег в банке продавцу нужна выписка из ЕГРН, он также может заказать ее или взять у нового собственника.

Если по условиям договора покупатель передает деньги наличными, ему важно получить расписку от продавца.

Расписка в получении денежных средств имеет стандартный вид и пишется от руки. В ней обязательно указывают место и дату написания, Ф.И.О. продавца и покупателя, их паспортные данные, адреса их регистрации. Необходимо обязательно указать полученную сумму денег, в том числе прописью, а также за что были переданы деньги с указанием полного адреса квартиры.

Если деньги были отданы в полном размере, необходимо написать об этом. Также получивший деньги должен указать, что не имеет претензий к покупателю. В конце продавец должен поставить свою подпись.

Какие документы понадобятся для сделки купли-продажи квартиры?

Продавец должен предоставить документы на квартиру, в том числе выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если квартира находится в ипотеке, продавцу необходимо иметь при себе также кредитный договор.

Для самой сделки нужны паспорта сторон, а также несколько экземпляров договора купли-продажи.

Для государственной регистрации прав на квартиру покупателю нужны несколько экземпляров договоров, подписанных сторонами, а также квитанция об уплате госпошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на квартиру — 2 000 руб.

Часто задаваемые вопросы при покупке и продаже квартиры

  1. Что выгоднее — аванс или задаток?

Аванс — это просто предоплата. Если стороны передумают заключать договор, продавец просто вернет деньги покупателю.

Задаток обеспечивает обязательства по договору. Если договор будет расторгнут по вине покупателя, он не сможет вернуть себе задаток. Если ответственным за расторжение договора будет продавец, он будет обязан вернуть деньги покупателю в двойном размере.

  1. Как происходит расчет, если квартиру покупают в ипотеку?

Банк сам перечисляет продавцу сумму, равную кредиту. А аванс должен внести сам покупатель. Для этого можно использовать аккредитивную форму расчетов, сервис безопасных расчетов или банковскую ячейку.

  1. Возможен ли расчет за квартиру в иностранной валюте?

Возможен, но в договоре обязательно должна быть указана сумма в российских рублях. Курс валют необходимо смотреть на дату подписания договора.

  1. Зачем нужен риелтор?

Риелтор может быть, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Иногда на сделке присутствуют два специалиста с обеих сторон. Его обязанности зависят от условий договора, заключенного с ним. В большинстве случаев риелтор сопровождает сделку до регистрации прав и окончательного расчета между сторонами.

  1. В каких случаях может прийти отказ в регистрации из Росреестра?

Отказ в регистрации придет, если квартира имеет обременение. Также часты отказы по причине того, что одним из собственников квартиры является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, а продавец не предоставил разрешение на продажу от опеки.

Если покупатель уже успел внести аванс, после отказа в регистрации ему будут возвращены денежные средства.

Как передать деньги за квартиру: выводы

  1. Способ и порядок расчета выбирается двумя сторонами самостоятельно.
  2. При составлении договора продавец и покупатель должны обязательно указать в нем выбранный способ расчета, полную сумму, а также другие условия.
  3. Самым безопасным способом для обеих сторон является передача денег через банк с помощью аккредитива, сервиса безопасных расчетов или банковской ячейки. Банк переводит остаток суммы продавцу, или он получает доступ к деньгам, только после того, как произойдет регистрация права собственности на квартиру.

Самым рискованным способом является передача денег наличными. В этом случае есть риски для обеих сторон. При расчете наличными получатель денег должен обязательно составить расписку от руки. При безналичном расчете расписка не нужна, ведь все денежные переводы останутся в истории счета.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области