Бесплатная горячая линия

Продажа квартиры по переуступке: о чем следует знать

Покупая квартиру на старте строительства, человек может существенно сэкономить. Однако такие инвестиции сопряжены со значительным риском. Например, застройщик может постоянно срывать сроки или же и вовсе обанкротиться. И если строительная компания оказалась проблемной, то лучше всего продать квартиру по переуступке не дожидаясь, пока последствия станут глобальными.

Ниже мы поговорим о том, как продать жилье в недостроенном доме с максимальной выгодой.

Переуступка: что это такое

Заключив ДДУ (договор участия в долевом строительстве), покупатель имеет полное право требовать у застройщика то жилье, за которое он заплатил. Речь идет о соблюдении оговоренной в соглашении площади, количества комнат и сроков сдачи объекта. Застройщик обязан своевременно сдать дом в эксплуатацию, передав квартиры в распоряжение дольщиков.

Покупатель жилья в недостроенном доме может не дожидаться завершения строительных работ, уступив свое право требования другому человеку. Следует понимать, что речь идет не о квартире, а именно о праве требовать ее достройки и передачи. Для этого оформляется отдельное соглашение. Его называют договором уступки права требования по ДДУ. В юридической среде его еще называют договором цессии.

В подобных случаях происходит замена одного дольщика на другого. Соответственно, когда здание будет готово и сдано в эксплуатацию, то акт приема-передачи квартиры будет заключать уже новый собственник.

Причины не ждать окончания строительства

Дольщики решают продать жилье по переуступке по целому ряду причин. Чаще всего это происходит вследствие проблем с застройщиком. К сожалению, далеко не каждая строительная компания соблюдает сроки. Как правило, момент сдачи дома постоянно откладывается, и ждать порой приходится не месяцами, а годами. В результате дом, оказавшийся долгостроем, может и вовсе не быть сдан в эксплуатацию.

И если человек купил жилье в качестве инвестиции, то ему будет выгоднее продать его, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию.

Если застройщик не соблюдает сроки и в итоге оказывается банкротом, то достраивать здание будет другая фирма. Этот факт может отразиться на стоимости квартир. Соответственно, выгоднее будет продать квартиру по договору уступки, избежав всей возможной нервотрепки.

Алгоритм действий

Планируя продать квартиру по уступке права требования, гражданин должен придерживаться такого алгоритма:

  1. Определяемся со стоимостью.
  2. Составляем объявление и находим покупателя.
  3. Получаем разрешение от застройщика.
  4. Занимаемся подготовкой договора переуступки квартиры.
  5. Совершаем сделку.
  6. Регистрируем договор в Росреестре.
  7. Уведомляем застройщика о смене дольщика.
  8. Получаем деньги.
  9. Подаем налоговую декларацию.

Определяемся с ценой и находим покупателя

В первую очередь нужно определиться со стоимостью квартиры. Здесь нужно отталкиваться от изначальной цены, учитывая степень готовности дома. Как правило, наценка составляет 10-30%. Если ставить больше, то продажа жилья может затянуться.

Следующая задача – поиск покупателя. Для этого необходимо найти хорошие фотографии и взять характеристики жилья из ДДУ. После этого выбираем портал, на котором будем публиковать объявление.

Естественно, продажу квартиры можно доверить профессионалам. Однако такие услуги не бесплатны. Например, в столице поиск покупателя плюс сопровождение сделки стоит от 40 тысяч рублей.

Чтобы сэкономить, продажей квартиры можно заняться самостоятельно. Для этого лучше выбирать такие площадки как Авито и Циан.

Следует понимать, что если речь идет о проблемном жилье, то и звонков может быть мало. Даже при заманчивой цене люди предпочитают не рисковать. Но покупатель рано или поздно найдется. Главное – не завышать стоимость.

Получаем разрешение на переуступку

Перед совершением сделки необходимо получить разрешение от застройщика. Это условие обычно прописывается в ДДУ.

Без разрешения на переуступку продать квартиру в недостроенном доме не получится. Причем получить такой документ можно даже при банкротстве застройщика. Если квартира оплачена полностью, то разрешение можно не подавать в Росреестр вместе с пакетом бумаг на регистрацию.

Чтобы получить разрешение, следует либо посетить офис застройщика лично, либо направить официальный запрос. Можно отправить электронное письмо, указав в нем, что дольщик полностью исполнил обязательства по ДДУ. Также прикрепляем скан самого договора долевого участия. В заявлении следует указать данные покупателя квартиры.

По умолчанию согласие дается в течение 30 дней. На практике же представители застройщика отвечают уже в течение пары недель. Скан документа присылают заявителю на электронную почту, а оригинал можно забрать лично, посетив офис застройщика.

Можно ли оспорить отказ застройщика согласовать переуступку

К сожалению, строительные компании далеко не всегда дают разрешение на переуступку. В подобных случаях дольщик может идти в суд с требованием оспорить отказ. Следует понимать, что если застройщик ставит дольщика в невыгодное положение, выставляя особые условия о согласовании уступки, суд признает их недействительными.

Если покупатель выполнил все обязательства по договору, но застройщик не хочет давать разрешение на продажу квартиры по своим мотивам, то тем самым он нарушает права потребителя. Соответственно, суд может принудить его к даче согласия на уступку.

Иногда строительные компании требуют с дольщиков плату за согласование уступки. Такие действия являются незаконными. Письменное согласие на сделку предоставляется бесплатно.

Как уступить право требования неустойки

Допустим, человек купил квартиру по договору долевого участия, но застройщик сорвал сроки сдачи дома, из-за чего начала начисляться неустойка. Сам дольщик не хочет участвовать в судах, поэтому он решает уступить требования неустойки отдельно от прав требования квартиры. Причем сделать это можно даже в том случае, если подобное условие не прописано в ДДУ.

Далее профильные юристы уже будут разбираться с застройщиком без участия дольщика. И поскольку требование это является денежным, то никакого согласия от строительной компании получать не придется. Если же застройщик обратится в суд, требуя признать недействительной уступку права требования неустойки, ему будет отказано.

Составление договора переуступки

Этот этап является одним из наиболее важных. Успех сделки напрямую зависит от того, насколько тщательно прописаны условия договора. На первый взгляд, текст соглашения составить несложно. Однако этот процесс лучше доверить профессионалам. Стоимость услуг юриста составляет 3-5 тысяч рублей.

Если покупатель использует ипотечные средства, то договор придется согласовать еще и с банком. Юристы банка изучат текст соглашения, вписав туда реквизиты ипотечного договора. К этому этапу необходимо отнестись с максимальной внимательностью, ведь банк может изменить формулировки в соглашении, вписав в него более выгодные для себя условия. Как правило, речь идет о возврате средств в случае признания договора недействительным.

Поэтому после возвращения документа из банка, его следует показать профильному юристу.

Заключение сделки

После согласования всех договоров, стороны определяются с днем заключения сделки. Когда соглашение о переуступке прав будет подписано, его регистрируют в Росреестре. Делается это в МФЦ, причем присутствовать при подаче документов должны все участники договора.

Для регистрации договора переуступки необходимо подать следующие документы:

  1. Все экземпляры подписанного договора уступки прав требования.
  2. Паспорта участников сделки. Подаются оригиналы – сотрудник МФЦ сделает копии самостоятельно.
  3. Заявление. Этот документ сотрудник МФЦ готовит самостоятельно. Участникам сделки достаточно лишь поставить свои подписи.
  4. Оригинал ДДУ.
  5. Документы, подтверждающие полную оплату квартиры. Речь идет о платежном поручении.
  6. Квитанция об уплате госпошлины. Заплатить нужно 350 рублей. По умолчанию эти расходы несет покупатель.
  7. Согласие супруга продавца на сделку (если он состоит в браке).

Перед подачей документов желательно позвонить в Росреестр и узнать точный перечень документов, необходимых для заключения сделки. Договор должны зарегистрировать в течение 9 рабочих дней. Чтобы отслеживать процесс подготовки документов, можно воспользоваться сайтом Росреестра.

Готовые документы из Росреестра передадут в МФЦ. Для их получения участнику сделки достаточно предоставить паспорт и опись, полученную у сотрудника многофункционального центра.

Отправляем оригиналы документов застройщику

В соответствии с условиями ДДУ, о смене дольщика необходимо уведомить конкурсного управляющего и фонд, отправив им оригиналы бумаг. Лучше всего отправить документы заказным письмом с описью вложений.

Договариваемся о форме расчетов

Сегодня существует несколько способов расчета при покупке недвижимости. Это может быть как обычная передача средств, так и использование банковской ячейки или аккредитива. Последний вариант наиболее удобный и безопасны. Аккредитивом называют специальный банковский счет, на который покупатель кладет деньги перед сделкой. Вторая сторона получит средства после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре. На время регистрации договора деньги будут храниться в банке.

Когда же сделка будет зарегистрирована, продавцу нужно будет посетить финансовую организацию с договором переуступки. Проверив документы, сотрудник банка переведет средства на расчетный счет заявителя. Эта процедура называется раскрытием аккредитива.

Другой способ ведения расчетов – банковская ячейка. Это сейф, который финансовая организация сдает в аренду. И предназначен он для передачи денег от покупателя к продавцу.

Получение средств

Допустим, стороны решили воспользоваться аккредитивом. Тогда покупатель кладет деньги на счет, после чего участники подписывают договор и регистрируют его. Далее продавцу нужно узнать в банке, в какое отделение ему следует идти для раскрытия аккредитива и какие документы ему для этого понадобятся.

Рассмотрим список базовых документов:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Оригинал договора уступки прав.
  3. Уведомление об открытии аккредитива.
  4. Заявление на раскрытие аккредитива.

Для получения денег продавцу недвижимости нужно идти в то отделение, в котором был открыт аккредитив.

Подаем налоговую декларацию

Продавая недвижимость, следует помнить о минимальном сроке владения. Таким образом, если квартира находилась в собственности продавца дольше минимального срока, он освобождается от уплаты налога при продаже.

К сожалению, это правило не распространяется на продажу по переуступке. Для подобных сделок минимального срока владения попросту не существует, а потому продавец обязан подать декларацию и заплатить налог в любом случае. Если квартира была продана в 2022 году, то декларация подается в 2023.

Что следует помнить при продаже жилья по переуступке

Планируя продать квартиру в недостроенном доме, нужно учитывать следующее:

  1. Дольщик может переуступить свои права на жилье другому человеку в любой момент. Условия перехода прав обычно прописываются в ДДУ.
  2. Чтобы найти покупателя, необязательно обращаться к риелтору. Можно действовать самостоятельно, размещая объявления на крупных интернет-порталах. Информацию о квартире берем из ДДУ.
  3. Для определения стоимости жилья следует понаблюдать, за сколько выставляются квартиры с аналогичными параметрами на Авито. Также обращаем внимание на то, насколько долго они продаются. Желая продать квартиру быстрее, нужно быть готовым снижать цену.
  4. Лучше составлять договор уступки прав с юристом. Профильный специалист поможет правильно определить форму расчетов, оговорив все нюансы заключения сделки.
  5. Если покупатель планирует использовать ипотечные средства, то следует перепроверить договор после внесения всех право банком.
  6. Зарегистрировав договор в Росреестре, необходимо уведомить об этом застройщика.
  7. При продаже квартиры, расположенной в недостроенном здании, придется заплатить налоги.

Отказавшись от профессионального сопровождения сделки, продавец сможет сэкономить более 30 тысяч рублей.

Бесплатная горячая линия 24/7

8 800 511-75-68

по всей России