Бесплатная горячая линия
усыновление

Продаете квартиру с детскими долями? Рассказываем о важных моментах таких сделок

Продажа квартиры с детскими долями проходит сложнее, чем той, которая была бы куплена только за свои деньги. Первая проблема – получение разрешения у органа опеки, потому что тут затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Об основных нюансах продаж квартир с детскими долями расскажем далее в статье.

О чем вообще тут идет речь?

Если квартира покупается с использованием денег по сертификату материнского капитала (неважно все деньги вы потратите или только часть), обязательно в течение 6 месяцев после оформления сделки должны быть выделены доли всем детям в семье.

Если доли не будут выделены, то это будет нарушением прав несовершеннолетних и сначала к родителям предъявит претензии орган опеки, потом ПФР, а потом сделку могут признать недействительной. Аналогичная ситуация будет, если продать квартиру купленную на маткапитал без выделения детям долей. Сделка будет отменена, а дальше либо детям вернут их части, либо деньги по материнскому сертификату уйдут обратно в Пенсионный Фонд.

Читайте также: как правильно оформить покупку недвижимости с использованием денег материнского капитала – ТОП важных фактов.

Обратите внимание: кроме материнского капитала, еще есть другие виды государственных программ по покупке жилья, где тоже обязательно нужно выделять доли детям. Речь идет о таких: «Молодая семья» и специальные льготные ипотечные программы.

Суть таких программ в том, что государство выплачивает часть ипотечного кредита за заемщика или берет на себя проценты банка. То есть заемщик либо платит меньшее тело кредита, чем брал, либо берет под 0% или 1-2% ипотеку.близкие родственники

Какие доли должны быть выделены детям?

Есть понятие минимальной детской доли. Определяется она по такому принципу: сумма, которую выделило государство на покупку жилья, делится на количество членов семьи. Пропорционально полученному остатку выделяется часть жилья. Родители могут выделить детям большую часть жилья, не обязательно делать расчеты таким образом. Просто по итогу часть ребенка не должна быть меньше, чем минимальная.

А как быть, если жилье было куплено не только за счет маткапитала, но и с вложением своих денег? Нужно ли выделять доли всем членам семьи во всем доме? Нет. В таком случае надо высчитать, какая часть жилья была куплена за маткапитал, и эту площадь разделить поровну между всеми членами семьи.

Например: вы купили квартиру за 6 миллионов рублей. Из этих 6 миллионов 500 000 рублей были средствами материнского капитала. Значит, 500 000/6 000 000=8% квартиры были куплены за маткапитал.

Некоторые родители не занимаются такими просчетами, а просто делят квадратные метры поровну между всеми членами семьи в дальнейшем планируя продать это жилье и купить новое побольше тоже с использованием какой-то доступной им программы господдержки. В таком случае в новой квартире уже не нужно будет выделять доли и подписывать нотариальное соглашение.

Обусловлено это тем, что меры государственной поддержки в равной степени распространяются на всех членов семьи, а потому, если жилье было оформлено в общую собственность, равные доли и так есть у всех.

Заверять у нотариуса выделение долей детям не всегда обязательно. Иногда достаточно просто составить соглашение в письменной форме. Образец можно скачать здесь: http://www.consultant.ru/law/podborki/soglashenie_o_vydelenii_dolej_po_materinskomu_kapitalu/.

Роль органа опеки в продаже квартир с детскими долями

Пока ребенок не стал совершеннолетним за соблюдением его прав следит орган опеки и попечительства. Поэтому, чтобы можно было продать квартиру, в которой выделены детские доли, нужно сначала получить разрешение органа опеки. Если такого разрешения не будет, то нотариус не заверить ДКП, а Росреестр не зарегистрирует сделку.

Опека даст согласие только в том случае, если родители смогут подтвердить, что в новом жилье дети получат доли не меньше, в старом. И само жилье должно быть не хуже, чем предыдущее: по площади, техническом и санитарном состоянии, инфраструктуре, транспортной развязке.

Когда опека может выступать против сделки? Например, если родители хотят продать квартиру с детскими частями, а вырученные средства вложить в строительство дома. В таком случае выходит, что нового жилья еще нет и когда будет неизвестно, так что материальное положение детей может быть ухудшено. Но, если родители докажут, что имущественное положение детей от такой сделки только улучшится, только надо подождать 2-3 года, получить разрешение ОПП реально в крайнем случае через суд.

Когда опека может потребовать увеличения долей?

В следующих случаях орган опеки может потребовать увеличить доли детей в новом жилье:

  1. Если в новой квартире доля детей станет меньше в натуральном выражении.
  2. Если у ребенка в квартире есть реальная доля. Например, в старой квартире у каждого ребенка была своя отдельная комната, значит и в новом жилье должно быть не просто несколько квадратов, но и свое личное пространство.

Кроме того, что орган опеки может не дать разрешения, он может и оспорить сделку в дальнейшем. На то следующие причины:

  1. Если детям не выделили доли вообще. Так как регистрационные органы могут не видеть всех нюансов сделки, то могут и не знать о выделении детских долей, а значит зарегистрировать ДКП. Но, о регистрации такой продажи недвижимости могут узнать органы опеки, а затем подать иск в суд. Суд с 99% долей вероятности признает такую сделку незаконной.
  2. В новой квартире нет должных условий для проживания. Например: в новой квартире нет нужных коммуникаций, она без отделки, без окон и дверей. Другими словами, в ней нет технических и санитарных условий для жизни ребенка.
  3. Родители нарушили свои обязательства по распоряжению детскими долями. Возможен вариант, когда квартира продается, но вырученные деньги идут на счета детей, а не покупку другого жилья. В таком случае подписывается соответствующее соглашение с органом опеки. Но, после сделки родители не переводят деньги за детские доли на счета. Считается, что соглашение не выполнено, поэтому ОПП имеет право оспорить сделку в суде.

Поскольку суд становится на сторону несовершеннолетнего в любой ситуации, сделки такого рода практически всегда признаются недействительными.

Последствия отмены сделки

Тут возможно несколько вариантов развития событий:

  1. Сделку могут отменить вообще. Если судом будет установлено, что родители не выполнили свое обязательство по выделению детских долей вообще.
  2. Сделку могут отменить только в отношении детских долей, если они незначительные.

Может быть вариант и похуже: сделку отменять, а деньги маткапитала вернут в ПФР. Но, по решению суда сертификат можно будет использовать повторно только в рамках закона разумеется.

Какие еще могут возникнуть сложности и риски?

Если новая квартира будет покупаться за счет ипотеки и продажи прежнего жилья, опека может разрешение и не дать. Обусловлено это следующим: поскольку на прежней квартире нет залогового обеспечения, а новая еще не в полной собственности родителей, есть риск того, что дети вообще останутся без жилья. Ведь материальное положение родителей может ухудшиться, они перестанут платить по кредиту и ипотечное жилье банк отберет.

Если ваш вариант именно такой, то можно попробовать одновременную сделку. В один день продается квартира и сразу покупается новая с выделением детских долей.

Что будет, если не выделить детские доли?

Последствия от того, что в квартире с господдержкой не будут выделены части несовершеннолетним членам семьи, могут быть таковы:

  1. Орган опеки может прознать про это и подаст иск в суд. Суд отменить сделку полностью или частично.
  2. Если сделку отменять полностью, то все станет так, как было до подписания ДКП: старое жилье возвращается продавцу, деньги должны быть отданы покупателю, а вот материнский капитал ПФР может потребовать вернуть.

Каким будет итог судебных разбирательств заранее предугадать сложно. Решение судьи будет зависеть от того, насколько существенно нарушили права детей, при каких обстоятельствах была совершена сделка и кем. Но, то, что негативные последствия при нарушении имущественных прав детей будут, это точно.

Если вам понадобится консультация юриста по вопросам недвижимости, пишите нам в обратную связь или звоните. Первичная юридическая помощь бесплатна.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области