Бесплатная горячая линия
перечисление алиментов

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: стоит ли покупать?

Практически во всех инструкциях или рекомендациях о правильной покупке квартиры пишут, что нужно требовать от продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Почему так? Многие покупатели боятся, что потом погашать долги придется уже самим, а кому это надо?

С точки зрения законодательства такие опасения не имеют подтверждения, так как долг по ЖКУ закрепляется за конкретным человеком — собственником жилья, а не самим объектом недвижимости.

Как быть, если квартира с долгами по ЖКУ: что делать продавцу, если погасить их нечем, и как быть покупателю, стоит ли покупать такую квартиру? Об этом в статье рассказывают наши юристы по гражданским делам.

Что говорит закон?

Согласно статье 153 ЖК РФ оплачивать коммунальные услуги нужно начинать с момента официальной регистрации права собственности. Следовательно, те долги по ЖКУ, которые были у прежнего собственника, не могут быть взысканы с нового владельца. И это логично: за что он должен платить, если еще ничем не пользовался?

Долги по коммунальным услугам остаются за прежним собственником, а новый владелец, переоформляя лицевые счета в купленной квартире, платить уже по новой, с чистого листа.

Исключение составляет только одна статья расходов по квартире: оплата капитального ремонта дома — статья 158 ЖК РФ. Здесь тоже все логично, потому что речь идет о техническом состоянии дома, в котором находится квартира нового собственника. 

Почему тогда возникают проблемы?

Законодательно новый собственник защищен — он не обязан выплачивать старые долги по коммуналке, окромя счета за капитальный ремонт многоквартирного дома.

Но, невыплата долга невыгодное дело для управляющей компании или ТСЖ (в зависимости от того, кто по дому предоставляет ЖКУ). Поэтому, пользуясь тем, что новый владелец квартиры может быть несведущ в юридических вопросах, выставляет ему счета, с требованием оплатить долги по коммунальным услугам, иначе все отключат-отрежут и штраф начислят. 

Что происходит после такого? Владелец квартиры видя такие угрожающие письма, идет и быстро все оплачивает, так как без газа или воды сидеть в доме никому не хочется. Управляющая компания рада, так как избавилась от долга, а кто его оплатил уже разницы нет, а покупатель начинает разборки с продавцом.

Что можно было сделать?

Вопрос добросовестности продавца квартиры второстепенный и об этом мы поговорим чуть позже. Новый владелец квартиры может поступить так:

  1. направить в то управление, которое требует уплату долга официально письмо, в котором, сославшись на статью 153 ЖК РФ отказаться от выплаты долга, к нему лично и к его квартире не имеющий отношения;
  2. если на это письмо не последует нужной реакции (то есть УК не отстанет со своими угрозами), подать жалобу вышестоящему руководству или в Жилищную инспекцию.

Как правило, второго пункта более чем достаточно, чтобы претензии необоснованные со стороны управляющей компании прекратились. Но, если и это не подействует, можно обращаться в суд. А в судебной практике решения по иску истца, к которому предъявляют неправомерные требования, положительные в 99% случаев.

Как можно решить вопрос до сделки?

Конечно, разборки с долгами и управляющей компанией никому не нужны. Поэтому вопрос с долгами по коммунальным услугам лучше решить до того, как квартира перейдет новому собственнику. 

Сделать это можно так:

  1. покупатель дает продавцу аванс в сумме равной долгам по коммунальным услугам. В расписке за полученную сумму нужно указать, что деньги предназначены на оплату долга по ЖКУ. Продавец уплачивает, берет справку, что задолженности больше нет и дальше сделка совершается в стандартном порядке, а итоговая сумма за квартиру отдается за вычетом аванса;
  2. продавец делает скидку на квартиру, равную размеру долга по ЖКУ. Дальше покупатель уже сам выплачивает задолженность и не получает проблем с управляющей компанией.

Какой бы вариант не был выбран, он должен быть зафиксирован документально: достаточно письменного соглашения о переданной сумме и ее назначении, что и в какие сроки получатель денег должен с ними сделать.

Как проверить наличие долгов по коммуналке?

Покупатель может это сделать следующим образом:

  • запросить актуальную справку у продавца о состоянии лицевых счетов по коммунальным услугам;
  • использовать онлайн-сервисы — через свой интернет-банкинг, через сайт управляющей компании или компании, которая предоставляет услуги по дому;
  • сделать запрос в управляющую компанию — не факт, что сведения выдадут, но попробовать стоит.

И если долг все таки будет иметь место, то нужно сразу договориться с продавцом о том, как он будет погашен до подписания договора купли-продажи.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 550-82-45

по всей России

 

+7 (499) 398-51-30

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 305-28-25

Для жителей Спб и области