Бесплатная горячая линия

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры сопряжена с рядом рисков. Для того, чтобы их минимизировать необходимо учитывать нюансы каждого из этапов заключения сделки купли-продажи. В этой статье рассмотрим все возможные варианты приобретения жилья и дадим пошаговую инструкцию покупки.

Способы и варианты приобретения квартиры

Важнейший фактор выбора варианта покупки – финансовые возможности покупателя.

За наличные средства

Преимущество такого варианта в том, что деньги выплачиваются одним платежом (либо в виде задатка и выплаты остатка). При покупке квартиры без посредников, продавец и покупатель могут договориться обо всех нюансах передачи денег, графике выплат и иных условий сделки. При этом продавец сможет избежать переплаты.

В ипотеку

Данный вариант покупки подходит тем, у кого нет необходимой суммы денег, но есть доход, чтобы выплачивать её частями ежемесячно. В таком случае в сделке купли-продажи участвует ещё и банк. Помимо договора покупки квартиры заключается ещё и кредитный договор с банком. Квартира числится в собственности покупателя, но до погашения кредита находится в залоге у банка. Это значит, что продать или подарить недвижимость без его согласия будет невозможно. Также вариант покупки в ипотеку связан с существенной переплатой. Она может достигать 40-300%.

За материнский капитал

Этот способ могут использовать семьи с детьми, которые вправе претендовать на государственную помощь для приобретения жилья. В 2020 году сумма материнского капитала на одного ребёнка составила 453 026 рублей. После оформления родителем именного сертификата он вправе обратиться в Пенсионный фонд для оплаты стоимости квартиры. Поскольку сумма государственной субсидии не покрывает всей необходимой суммы, то возможно два варианта (на основании 7 статьи ФЗ №256):

  • Материнский капитал и собственные средства. Такое сочетание допустимо, если ребёнку, на которого получена субсидия, исполнилось три года.
  • Материнский капитал и заёмные средства. При этом использовать субсидию можно только вместе с жилищным кредитом, но не с потребительским.

Пенсионный фонд оценит соответствие покупаемого жилья нормативам площади на каждого проживающего. Деньги продавцу будут перечислены только через два месяца, поэтому важно получить его согласие на такую отсрочку.

В рассрочку

Имея только половину суммы, можно купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку. Вторую половину денег нужно будет выплачивать частями в соответствии с договорённостью между покупателем и продавцом. Срок рассрочки обычно варьируется от 3 до 12 месяцев, редко бывает продлён до 24 месяцев. Для краткосрочных рассрочек характерно отсутствие процентов, а для долгосрочных процент составит 10-12%.

Алгоритм покупки квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке предполагает прохождение ряда последовательных этапов:

  • Поиск варианта по характеристикам (место расположения, этаж, площадь, техническое состояние и т.д.).
  • Встреча с владельцем для осмотра жилья.
  • Юридическая проверка квартиры и продавца.
  • Согласование условий и заключение предварительного договора купли-продажи.
  • Подписание основного договора.
  • Регистрация прав собственности в Росреестре.
  • Передача средств и квартиры.

При покупке в ипотеку или с использование материнского капитала, предварительный договор купли-продажи необходимо передать в банк или Пенсионный фонд для согласования сделки. Только при их согласии можно будет заключать основной договор.

Процедура оформления квартиры на вторичном рынке

Следует подробно рассмотреть каждый этап поиска и покупки квартиры на вторичном рынке.

Поиск квартиры

Искать квартиру можно самостоятельно или через риэлторов. Самостоятельный поиск предполагает изучение объявлений о продаже недвижимости и опрос знакомых. Это требует времени, а также придётся посмотреть немало различных вариантов.

Услуги риэлтора позволяют сэкономить время, но стоят денег (1-10% стоимости квартиры). При этом важно не попасть на мошенника. При выборе риэлтора нужно проверить его лицензию и изучить отзывы о нём.

Первичный осмотр

Найдя интересный вариант, необходимо договориться с хозяином квартиры о её осмотре и обратить внимание на:

  • Дефекты стен, пола, потолка.
  • Работоспособность коммуникаций и приборов учёта ресурсов.
  • Состояние электропроводки.
  • Состояние окон и дверей.
  • Бытовые приборы и систему отопления.
  • Потёки на стенах, запах сырости.
  • Наличие перепланировки и разрешающих документов.

Нужно осматривать квартиру тщательно и не бояться задавать вопросы по существу. В старых квартирах неизбежно наличие недостатков. Это должно приводить к снижению стоимости квартиры. При приобретении квартиры, все дефекты необходимо подробно описать в передаточном акте.

Проверка объекта и продавца

Важно убедиться в юридической чистоте сделки. Для этого нужно получить документы, подтверждающие, что продавец является реальным и единственным собственником этого жилья.

Конкретно придётся уточнить:

  • Дату приобретения и срок владения квартирой. Чем он дольше, тем меньше риск возникновения претензий от третьих лиц. Покупая квартиру, ранее полученную в наследство или приобретённую за материнский капитал, нужно понимать, что могут появиться обделённые наследники или свои претензии в будущем может выдвинуть ребёнок, на которого был выдан материнский капитал. Поэтому такие сделки требуют особо тщательной проверки документов.
  • Семейное положение. При продаже квартиры, нажитой в браке, понадобится разрешение второго супруга.
  • Прописанных лиц. Отбывающие срок в ИК и служащие в армии сохранят право пользование жильём даже после смены собственника. Поэтому важно, чтобы они были выписаны до продажи квартиры. Тоже самое касается и несовершеннолетних. После смены владельца выписать их можно будет только через суд.
  • Наличие совладельцев. При долевой собственности на квартиру нужно будет получить согласие всех владельцев.
  • Наличие детей среди совладельцев. Для продажи такой квартиры нужно получить согласие органа опеки и попечительства. Его дадут только при условии соблюдения интересов ребёнка. Если сделка их ущемляет, заключить её не удастся.
  • Проводилась ли перепланировка. При её наличии важно убедиться в соответствующем документальном оформлении работ. Иначе придётся заплатить штраф и вернуть всё в предыдущий вид.

Если продавца представляет доверенное лицо необходимо проверить его доверенность, а также хотя бы однажды встретиться с собственником жилья, чтобы убедиться в том, что он в курсе заключаемой сделки.

Согласование условий

Проверив документы на квартиру, и осмотрев сам объект недвижимости, стоит переходить к обсуждению окончательных условий сделки. К таковым относится:

  • Стоимость квартиры.
  • Сроки оформления сделки.
  • Размер предоплаты.
  • Порядок передачи денег и ключей.
  • Дата регистрации в Росреестре.

Первоначальная цена квартиры на вторичном рынке всегда выше той, за которую её в реальности продадут. Поэтому необходимо торговаться, основываясь на выявленных при осмотре недостатках жилья.

По взаимному желанию стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Его не нужно регистрировать в Росреестре, но в документе указывается сумма предоплаты (дополнительно при её передаче нужно взять с продавца расписку), а также сроки заключения основного договора купли-продажи.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор на квартиру согласно статье 558 ГК РФ заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но переход прав собственности нужно регистрировать в Росреестре. Это ведомство вносит изменения в единый реестр недвижимости.

В тексте договора нужно указать:

  • Название документа, место его составления и дату.
  • Паспортные данные сторон сделки.
  • Адрес и технические характеристики квартиры.
  • Цену недвижимости (цифрами и прописью).
  • Порядок расчётов.
  • Обязанности и права сторон.
  • Ответственность за несоблюдение договора.
  • Подписи покупателя и продавца

Договор нужно составить в трёх экземплярах.

Заверять договор у нотариуса нужно только, если:

  • Продают долю в квартире.
  • Продавец – недееспособное лицо.

Но и любой другой договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке стороны сделки могут заверить у нотариуса по собственному желанию.

Регистрация права собственности

Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Можно обратиться напрямую в эту организацию или подать документы через офис МФЦ. Также разрешено отправить их почтой или подать в электронном виде через портал Госуслуги (при наличии электронной подписи). Также передать документы может нотариус, который заверял договор купли-продажи.

В пакет документов входит:

  • Заявление.
  • Договор (в 3 экземплярах).
  • Паспорта сторон сделки.
  • Квитанция об оплате пошлины.
  • Документы продавца (разрешение супруги, выписка из ЕГРН, технический паспорт жилья и т.п.).

Срок регистрации исчисляется с момента оплаты пошлины и варьируется в зависимости от способа подачи документов:

  • В обычном порядке 7-9 дней (в Росреестре и через МФЦ, соответственно).
  • Вместе с постановкой на кадастровый учёт – 10-12 дней.
  • По решению суда – 5 дней.
  • При подаче нотариусом – 1-5 дней (при электронной подаче), 3 дня (при подаче документов в бумажном виде).
  • По договору ипотеки – 5-7 дней.

При повторном посещении Росреестра или МФЦ в указанную дату заявителю выдадут выписку из ЕГРН с данными нового владельца и договор купли-продажи с отметкой о регистрации прав собственности.

Окончательный расчёт

Процедуру передачи денег нужно прописать в ДКП. Лучше всего включить в договор пункт о передаче остатка суммы после регистрации прав собственности в Росреестре. Также необходимо договориться о варианте передачи наличными или по безналичному расчёту. Во втором случае стоит использовать банковскую ячейку или аккредитив. В этом случае деньги хранятся в банке, а продавец квартиры получит их только после передачи ключей по акту приёма-передачи квартиры.

Документы

Покупатель квартиры на вторичном рынке представляет только паспорт. А вот продавец должен подготовить большой пакет документов, доказывающих его права собственности и юридическую чистоту объекта недвижимости. Среди таковых:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.).
  • Выписка из ЕГРН, из которой видно, кто является собственником квартиры и есть ли у неё обременения.
  • Выписка из домовой книги. Она нужно для понимания того, кто прописан в квартире. Важно проследить историю прописки и выписки жильцов. Для этого стоит получить архивную выписку из домовой книги.
  • Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Дополнительно в ряде сделок понадобятся:

  • Разрешение супруга (для совместно нажитой собственности).
  • Разрешение органов опеки (для квартиры, где совладелец несовершеннолетний).
  • Справка ПНД о дееспособности собственника квартиры.
  • Отказ от преимущественного права покупки, если квартирой владеет несколько человек.

При покупке квартиры на вторичном рынке с использованием банковского кредита или материнского капитала список документов выдадут в банке или Пенсионном фонде РФ.

Получение налогового вычета

Частично компенсировать расходы на приобретение жилья можно, получив налоговый вычет. Эта возможность предоставляется только официально трудоустроенным плательщикам НДФЛ.

Условиями получения вычета являются:

  • Покупка квартиры за личные деньги или в ипотеку.
  • Продавец и покупатель не состоят в близких родственных отношениях.
  • При покупке не использовались материнский капитал и иные субсидии.
  • Покупатель ранее не пользовался налоговым вычетом.

При покупке наличными максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей, а при безналичном расчёте с помощью ипотечного кредита – 390 тысяч рублей.

Особенности покупки

Весна и осень – периоды оживления рынка недвижимости. Поэтому риэлторы советуют покупать квартиры именно в эти сезоны. Осматривая жильё стоит обращать внимание на дом в целом, включая места общего пользования. Стоит поговорить с соседями, поискать информацию о доме в интернете и СМИ (с некоторыми домами связаны громкие дела).

Смотреть квартиру лучше при дневном свете, чтобы увидеть все дефекты. Также не помешает участие знакомого специалиста. Проверяя документы важно сверять данные в разных бумагах и следить, чтобы в документах не было исправлений, помарок, переклеенных фотографий и иных следов вмешательства.

Наиболее часто в связи с квартирами на вторичном рынке встречаются следующие риски:

  • Нарушение прав несовершеннолетних. Нужно проверять, чтобы их не было среди собственников и прописанных или были получены необходимые документы о согласии органа опеки на продажу и выписку несовершеннолетнего.
  • Нарушение прав наследников. Понадобятся заверенные нотариусом отказы владеть квартирой. Если есть спорные моменты – покупать её стоит не ранее, чем через три года после перехода квартиры по наследству.
  • Нарушение прав супруга. Нужно его согласие на продажу.
  • Обременение квартиры. Недвижимость в залоге у банка или под арестом нельзя продавать. Проверить обременения можно с помощью выписки из ЕГРН.

Для того, чтобы избежать мошеннических действий нужно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу, а также проверить сроки их выдачи. Для справок из БТИ этот срок не должен превышать 12 месяцев, для остальных справок – месяц. Но чем меньший срок, тем лучше.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области