Бесплатная горячая линия

Нужен ли нотариус при продаже доли земельного участка в 2019 году

Все сделки с недвижимостью, в том числе и земельными участками, требуют оформления в соответствии с законом. Но в зависимости от целевого назначения земли и формы её владения, есть ряд нюансов её продажи. О них, а также о роли нотариуса в таких сделках, поговорим в этой статье.

Нужно ли заверять продажу доли земельного участка?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был изменён в 2016 году. Теперь нотариально заверять нужно только:

  • Имущественные сделки с участием несовершеннолетних граждан;
  • Сделки недееспособных граждан или заключённые от их имени;
  • Все сделки, в отношении долей в недвижимости.

Если такие сделки не заверены нотариусом, то зарегистрировать права собственности по ним в Росреестре не удастся.

Исходя из этих требований закона, становится ясно, что заверять такие сделки обязательно. Единственное исключение – предварительные договора.

Заверенный договор купли-продажи земельного участка: преимущества и недостатки

Договор продажи долей земельного участка при обязательном заверении у нотариуса имеет свои положительные и отрицательные особенности.

Среди преимуществ заверения:

  • Детальная проверка документов сделки и установление её законности;
  • Помощь в оформлении договора;
  • Гарантированное получение компенсации одной из сторон при мошеннических действиях другой;
  • Точная фиксация времени сделки, что важно в случае некоторых судебных споров в будущем.

Вместе с этими преимущества, заверение договора у нотариуса принесло и ряд недостатков:

  • Высокая стоимость услуг нотариуса – до 1% от стоимости сделки;
  • Возможность мошеннических действий с его стороны, если нотариус находится в сговоре с кем-то из участников сделки.

Но второй недостаток – скорее редкость. Принято считать, что после проверки нотариусом, сделки являются чистыми.

Оплата услуг нотариуса

Услуги нотариуса оплачиваются по единому тарифу плюс плата за каждое конкретное действие.

Единый тариф определён в размере процента от заключаемой сделки:

  • Для участков земли стоимостью меньше миллиона рублей – 1%, но не менее 300 рублей;
  • Для участков, оценённых в 1-10 миллионов – 10 000 рублей плюс 0,75% от стоимости земли;
  • Для участков стоимостью 10-100 миллионов – 77 500 рублей плюс 0,5%.

Несмотря на высокую стоимость услуг, их стоить оплачивать ради получения гарантии юридической чистоты сделки.

Продажа доли земельного участка – особенности сделки

Есть немало нюансов, которые существенно влияют на заключение сделок с земельными участками. Они связаны с юридическими аспектами самой земли.

Продажа доли земельного участка без межевания

С 2018 года продать такой участок стало невозможно. Прежде, чем заключать сделку нужно провести межевание участка и получить на руки межевой план. Такого рода работами занимаются геодезические компании.

После этого сделка будет юридически чистой. К тому же и сам покупатель не захочет приобретать участок с неустановленными границами из-за вероятных споров с соседями.

Продажа доли земли без её выделения

Действительно, закон допускает продажу такой доли участка, но при условии, что покупателями будут его остальные собственники. Третьим лицам продать долю без её юридического выделения нельзя.

Но и при межевании и выделении доли у остальных собственников участка есть право преимущественной покупки этой доли. Только при их отказе её купить, можно будет выставить землю на продажу третьим лицам. Для сельскохозяйственных земель право преимущественной покупки есть ещё и у муниципальных и государственных органов РФ.

На ответ лицам, обладающим право преимущественного выкупа, законом отводится 30 дней. Если они не заявили о желании купить эту землю, участок можно продавать.

Без выделения доли можно передать участок в наследство.

Продажа доли, когда другие собственники против

Закон обязывает уведомлять других собственников о желании продать свою долю земельного участка. Они при этом имеют преимущественное право покупки. И только если ни один из собственников таким правом не воспользуется, долю можно будет продать на рынке недвижимости.

Важный нюанс связан с судебными исками других собственников. Если они подадут такой иск против продавшего свою долю в общем земельном наделе, то они должны доказать, что не были уведомлены о намерении продать. Следовательно, они не могли воспользоваться преимущественным правом покупки.

Поэтому очень важно направлять уведомление письменно заказным письмом с уведомлением о получении. Такой документ обезопасит продавца доли от судебного решения по отмене сделки. В суде на основании такого почтового уведомления можно будет доказать, что все требования закона соблюдены. В идеале ответ остальных собственников также должен быть оформлен письменно. Но на практике такое случается не часто, обычно только в случае их решения воспользоваться правом преимущественной покупки земельного надела.

Кроме этого, статья 250 ГК РФ требует, чтобы в уведомлении собственников были указаны условия продажи, а именно:

  • Цена;
  • Описание участка;
  • Его местонахождение.

При нарушении этих требований сделку по его продаже также могут оспорить в суде. Срок исковой давности для таких исков составляет три месяца.

Продажа доли другому собственнику

При желании одного из собственников участка купить продаваемую долю необходимо получить отказ остальных собственников. Это связано с равенством прав всех дольщиков на покупку этого земельного участка. В пакет документов, который нужно при этом предоставить, входит:

  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • Кадастровый паспорт или выписка из этого документа.

И, как уже сказано выше, необходим отказ остальных собственников от покупки данной доли.оформление наследства

Продажа доли земельного участка с постройками

При наличии построек на участке, продать его можно только вместе с ними. Но главное условие в этом случае – законность построек. Поэтому нужно либо их оформить в соответствии с законодательством, либо снести. Покупатель вряд ли возьмёт на себя риски, связанные с покупкой неоформленных строений, также как и не захочет тратиться на их демонтаж. Поэтому очищенные участки всегда более востребованы на рынке.

Важно учитывать, когда был оформлен участок. Если это было сделано до 1997 года, перед его продажей необходимо получить консультацию юриста, так как с того времени законодательство существенно изменилось.

Продажа доли земли сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли имеют особый статус. Для их продажи за три месяца до сделки нужно уведомить муниципальные органы. В уведомлении нужно указать сроки реализации, точное описание всех характеристик доли в участке, а также её стоимость. Оповещать муниципальные органы можно лично или по почте заказным письмом. На ответ муниципалитету даётся месяц. Если в этот срок ответ не пришёл, участок можно продавать. Но сделать это нужно в течение года. Иначе снова придётся уведомлять муниципалитет.

Также повторное уведомление нужно высылать, если в условиях сделки произошли изменения.

На практике муниципальные органы редко выкупают доли в земельных участках, но, тем не менее, без их уведомления сделка может быть признана незаконной.

Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 222-90-65

по всей России

+7 (499) 288-16-92

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 407-34-78

Для жителей Спб и области