Бесплатная горячая линия

Мошенничество при продаже квартиры: как на это попасть?

Мошенничество — самая развития индустрия в нашей стране, да и любой другой тоже. Мошенники есть практически в любом бизнесе: продажа товаров, услуг, недвижимости, работа интернет-магазинов, и даже брачные отношения тоже пестрят аферистами. 

В этой статье мы собрали самые распространенные схемы мошенничества в сделках с недвижимостью, а также дадим рекомендации, как себя от них можно обезопасить.

Первые звоночки

Зачастую не нужно даже вдаваться в какие-то подробности истории квартиры или изучения документов, чтобы заподозрить неладное. Первыми признаками мошенничества может быть следующее:

  • слишком низкая цена для такого объекта. Например, предлагают купить квартиру с хорошим ремонтом, в хорошем районе, с мебелью и техникой по цене однокомнатной развалины. Продавец может это мотивировать тем, что ему надо срочно, деньги не важны и так далее. Все это полная ерунда, никто хорошую квартиру не будет отдавать почти даром;
  • продавец не отвечает четко на вопросы покупателя, отказывается показывать некоторые документы;
  • нет собственника жилья вообще, и показ объекта, и сделку проводит третье лицо. С владельцем невозможно связаться даже по телефону под разными предлогами;
  • нет важных документов — правоустанавливающих, технических, личных продавца. Объяснений этому тоже может быть масса — от потеряли, до съела собака;
  • продавец требует большую сумму задатка или аванса, а давать расписку о получении денег отказывается.

Не факт, что за каждой такой проблемой стоит действительно мошенничество. В жизни всякое бывает, документы действительно могли потерять или испортить, квартира продается по заниженной цене по личным соображениям собственника, но обратить внимание на такие вещи, и перепроверить, не является ли это мошенничеством, все же стоит.

Мошенничество на первичном рынке

Если покупать квартиру сразу за полную стоимость, то риска нарваться на мошенников меньше, хотя он и есть.

Не паханное поле работы для мошенников — это договора ДДУ и ЖСК. Причем долевое строительство хоть как-то защищено законом, а строительство по жилищному кооперативу практически никаких прав и гарантий покупателю квартиры не дает. 

Схема 1: продажа квартиры нескольким покупателям

Застройщик не всегда продает квартиры сам, часто он нанимает подрядчиков, которые занимаются продажей объектов, за что получают процент от сделки.

Именно подрядчики по продажам и являются иногда мошенниками — они продают квартиры, но не переводят средства на счет застройщика, мотивируя это тем, что продаж пока нет. Насобирав определенную сумму, такие продажники теряются где-то в неизвестном направлении, вместе со всеми документами и деньгами. 

Застройщик, не зная, что квартиры уже проданы, продает их другим лицам, а факт двойной продажи выясняется уже на этапе регистрации права собственности в Росреестре. Пострадавших сторон тут минимум 2: покупатель и владелец недвижимости. 

Схема 2: преждевременная полная оплата стоимости квартиры

Сейчас такие способы обмана встречаются гораздо реже, так как изменена схема расчета с застройщиком по ДДУ.

Раньше между застройщиком и владельцем ДДУ не было третьего лица, которое бы защищало интересы покупателя, поэтому мошенничество на этой почве было простым: застройщик требовал оплатить всю стоимость квартиры сразу, а дома нет еще и в помине, да и строить никто ничего не собирался. Подписав определенное количество договоров на таких условиях, фирма с учредителями терялась, как и уплаченные дольщиками деньги.

Сейчас эта схема не пройдет, так как между строительной компанией, дольщиком есть банк с эскроу-счетом. Дольщик переводит деньги за квартиру на такой счет и там они находятся до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ.

Если выбор стоит между покупкой квартиры по ДДУ или в жилищно-строительном кооперативе, то лучше выбирать первое. Договора долевого участия защищены ФЗ 214, несколькими статьями ГК РФ и ЖК РФ, а ЖСК никаких гарантий не дает. 

Мошенничество на вторичном рынке

Здесь вариантов обмануть покупателя намного больше, потому что квартира вторична, у нее менялись собственники и продает ее, вероятнее всего, не юридическое лицо (как застройщик на первичном рынке).

Схема 1: поддельная доверенность

Недвижимость не запрещено продавать с участием третьих лиц, если у них есть доверенность от собственника или покупателя. Этим пользуются мошенники примерно так:

  • находят квартиру, которая сдается в аренду на длительный срок. Желательно так, чтобы хозяин или был в отъезде или просто не контролировал, что там происходит у него в квартире. Арендуют ее, может даже подписывают договор, но с поддельным паспортом;
  • делают поддельную доверенность, по которой продают квартиру;
  • афера становится явной, когда появляется хозяин квартиры, а это произойдет быстро — до внесения очередного платежа за аренду жилья.

Чтобы не попасть на такую схему, нужно тщательно проверять подлинность доверенности. Сделать это можно у любого нотариуса — по своей базе он проверит регистрационный номер документа. Если в базе такого не окажется, то доверенность поддельна.

Схема 2: поддельные документы продавца

Начало такое же, как в схеме выше: находят квартиру, арендуют ее, но дополнительно просят копию паспорта владельца недвижимости. Мотивировать это могут тем, что копия документа нужна, дабы убедится, что тут нет мошенничества. Дальше по этой копии изготавливается поддельный паспорт, но вклеивается другая фотография. По поддельному паспорту получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру. 

Рано или поздно объявится настоящий владелец квартиры и придется разбираться.

Схема 3: продажа квартиры нескольким покупателям

Сам владелец или третьи лица, делают несколько дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру. Такие копии подлинны, их получают в исполнительных органах при причине “потери” оригиналов. 

По копиям квартира продается нескольким людям. Афера вскрывается быстро — когда покупатели начинают въезжать в свою квартиру или идут регистрировать право собственности. 

Схема 4: обман собственника из группы риска и продажа квартиры

В группе риска люди, которые уже не могут самостоятельно проводить какие-то операции или отвечать за свои действия: это пенсионеры, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, имеющие психические, неврологические расстройства (например, периодически теряют память). Мошенники, используя свои уловки, заполучают от таких собственников доверенности или правоустанавливающие документы на квартиру, а также паспорта и проводят сделки. 

Мошенничество может вообще не выясниться, если у собственника не было родственников. Если они есть, то факт незаконной продажи выясняется быстро и дальше начинаются судебные разбирательства. Зачастую такие сделки оспариваются в суде, а покупатель может остаться и без жилья, и без денег.

Схема 5: продавец не снимается с регистрации

Нечестный продавец может не выписаться сам или не выписать недееспособное лицо, а новый собственник будет вынужден решать потом эту проблему через суд. И если продавца можно будет выписать, то недееспособного прописанного гражданина нет.

Схема 6: продажа не той квартиры, которую показывали

Здесь мошенники используют невнимательность покупателя. Действуют они примерно так:

  • покупателю показывают одну квартиру — в хорошем состоянии, в нужном ему месте, одним словом идеально ему подходящую;
  • договариваются о сделке, берут задаток, в назначенный день оформляется сделка;
  • в договоре купли-продажи ставится иной адрес, по которому находится совсем другая квартира, по своим характеристикам гораздо хуже той, которую показывали.

В итоге покупатель покупает квартиру, которая просто не соответствует цене. 

Чаще всего такие схемы обмана применяют к иногородним покупателям, которые плохо знают город, растеряны, не могу сами сориентироваться в расположении улиц-домов.

Как себя обезопасить?

Самое просто и хорошо работающее правило: быть предельно внимательными. 

Помогут еще такие рекомендации:

  1. внимательно проверяйте документы продавца. Если он какие-то показать не может, то и речи о сделке, пока не появятся документы, тоже быть не может. Это не тот случай, когда можно быть доверчивым и понимающим;
  2. даже если сделку ведет третье лицо, с собственником все равно нужно пообщаться. Если его нет, дозвониться до него невозможно и по каким-то еще причинам с ним нет связи, то лучше подыскать другую квартиру;
  3. проверяйте не только документы квартиры, но и продавца, чтобы исключить их поддельность;
  4. проверьте информацию о возможных наследниках, и знают ли они о том, что наследственное имущество продается;
  5. проверьте наличие обременений на квартире — ипотека, залог в банке по другому кредиту, арест ФССП, материнский капитал, объект судебных споров;
  6. проверьте дееспособность собственника квартиры, может ли юридически проводить такие операции, а если сделкой занимается третье лицо, то мог ли собственник выдать ему на это доверенность;
  7. обязательно перед сделкой проверьте, все ли посторонние лица сняты с регистрации. На момент заключения сделки никого в квартире прописано быть не должно.

Не оставляйте продавцу свои личные документы: паспорт, ИНН, СНИЛС и любые другие. Ни копии, ни тем более оригиналы требовать он не имеет права, только для ознакомления в вашем присутствии. 

Если вы сомневаетесь в том, что сможете все проверить внимательно и не допустить ошибок, то лучше нанять для сопровождения сделки юриста.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 600-26-45

по всей России

 

+7 (495) 662-49-98

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 603-42-95

Для жителей Спб и области