Бесплатная горячая линия

Мораторий для застройщиков: почему дольщики не могут взыскать неустойку?

В апреле 2020 года было издано постановление правительства № 423, которое установило временные особенности применения неустоек и штрафов при ненадлежащем исполнении договора долевого строительства.

В частности, одним из пунктов является невозможность дольщиков взыскать неустойку в период с апреля 2020 по январь 2021 года с застройщика, если он не сдал вовремя дом.

Например, дольщик приобрел квартиру в новостройке по договору долевого участия в 2019 году. Застройщик должен был ввести дом в эксплуатацию и передать ключи с января по апрель 2020 года. Но он этого не сделал. Ранее дольщик мог требовать выплаты неустойки, начиная с 1 мая. Но, поскольку с 1 апреля действовал мораторий, взыскать неустойку получится только после даты его окончания, то есть не ранее января 2021 года.

Мораторий на штрафные санкции для застройщиков

До апреля 2020 года если застройщик расторгал договор долевого участия или задерживал передачу ключей дольщику, он обязан был выплатить неустойку.

Но из-за распространения пандемии весной 2020 года был введен мораторий на штрафные санкции для застройщиков. Период его действия — с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. Таким образом, если у дольщика появилась необходимость требовать выплаты после 3 апреля, он не мог этого сделать. Ему приходилось ждать до 2 января 2021 года.

Рассчитать размер неустойки можно с помощью специального калькулятора, или применив формулу: стоимость квартиры по договору x количество дней просрочки x 1/150 x ключевая ставка Центробанка.

Поскольку ставка постоянно меняется, ее размер можно посмотреть на сайте Центробанка на тот день, когда застройщик должен был исполнить свои обязательства.

Если застройщик нарушил срок сдачи дома

Рассмотрим пример.

Дольщик приобрел квартиру по договору долевого строительства. Указанная сумма в договоре — 4 млн рублей. Застройщик задержал сдачу квартиры на 9 месяцев. Ключевая ставка составила 6 %.

Посчитаем размер неустойки:

4 000 000 x 273 дня x 1/150 x 6 % = 436 800 руб.

Это не значит, что дольщик сможет полностью взыскать эту сумму. Суд может на свое усмотрение снизить размер неустойки.

К тому же, взыскав неустойку с застройщика, дольщику придется еще заплатить НДФЛ в размере 13 %, поскольку эта выплата относится к полученному доходу.

Если застройщик будет просить о снижении размера неустойки, суд скорее всего не пойдет ему навстречу, аргументируя это наличием у застройщика законной ответственности перед дольщиками.

Застройщик задерживает выплату неустойки на несколько месяцев

Даже если дольщик подаст в суд на застройщика и выиграет его, он все равно получит выплату не раньше января 2021 года, если решение суда было вынесено во время действия моратория. То есть, все время действия моратория застройщик сможет пользоваться чужими деньгами. Если бы дольщик получил неустойку вовремя, он смог бы, например, положить эту сумму на вклад в банке и получить некоторый доход спустя время.

 

Такая же ситуация возникает, если застройщик заключает с дольщиком досудебное соглашение о признании неустойки. По этому соглашению дольщик соглашается получить от него лишь небольшую часть неустойки (не более 30 %). Получив деньги, он не будет обращаться в суд и ждать длительного рассмотрения дела. 

Но, даже заключив такое соглашение, дольщик не получит неустойку ранее января 2021 года. Если застройщик не заплатит неустойку по соглашению сразу, и дольщик обратится в суд, ему все равно предоставят отсрочку на основании постановления правительства № 423.придомовая территория

Если дольщик расторгает договор с застройщиком

Рассмотрим ситуацию. Дольщик решил купить квартиру на самой ранней стадии, когда только был заложен фундамент. Цена квартиры вследствие этого была очень низкой — 2 млн рублей. По договору с застройщиком дольщик должен был получить ключи от квартиры спустя примерно два года.

Но из-за ограничений вследствие пандемии строительство сильно затянулось. После двух месяцев просрочки по договору дольщик решил расторгнуть его в одностороннем порядке. По закону в этом случае застройщик обязан выплатить дольщику стоимость квартиры, а также проценты за срок пользования этими деньгами с момента их получения.

Но, если часть этого срока попадет под мораторий, застройщик не заплатит проценты за эти месяцы. В итоге, дольщик может лишиться нескольких сотен тысяч рублей.

В этой ситуации дольщик смог расторгнуть договор без суда на основании просрочки. Если же строительство было полностью остановлено, дольщику придется обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор и получить назад свои деньги.

Может ли дольщик получить какие-либо выплаты от застройщика?

Многие дольщики пытались оспорить постановление правительства в Верховном суде, но их требования были отклонены. 

Однако у них есть возможность получить еще некоторые выплаты от застройщика помимо неустойки.

До подписания акта приема-передачи квартиры следует внимательно проверить ее техническое состояние — есть ли неровный пол, плесень на стенах. Стоит выявить все недостатки квартиры, которые делают ее невозможной для проживания. Подав в суд на застройщика, сдавшего такое жилье, можно получить денежную компенсацию.       

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области