Бесплатная горячая линия

Легальная сдача квартиры в аренду: как уговорить собственника

Большинство арендаторов, которые снимают жилье в РФ, делают это незаконно, без договора. А все потому что арендодатели не хотят платить налог с прибыли. Они уверены, что это потеря времени и средств. Соответственно, жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, им приходится избегать участкового, а всем соседям врать, что они родственники хозяйки. Но по факту легализация полезна всем сторонам. Ниже мы рассмотрим преимущества сдачи квартиры в аренду с договором для собственника и для жильцов.

Зачем собственнику легально сдавать квартиру

В некоторых случаях при нелегальной сдаче квартиры собственник и наниматели подписывают договор, который нигде не афишируют. Юридической силы такой документ не имеет, и ни одна из сторон не сможет использовать его для своей защиты:

  • собственник жилья не сможет предъявить претензии за просрочку оплаты или порчу имущества;
  • наниматель не сможет зарегистрироваться по месту проживания и, например, отправить ребенка в детский сад, расположенный возле дома.

Договор аренды позволяет собственнику квартиры законно сдавать жилье, а нанимателю – проживать в нем. Такой документ называется «Договор найма жилого помещения». Отношения между нанимателем и наймодателем закреплены в главе 35 ГК РФ. Некоторые из базовых обязанностей сторон можно изменить таким договором.

Например, арендаторы часто интересуются тем, кто должен делать мелкий ремонт в квартире. По статье 681 ГК РФ именно наниматель организовывает и оплачивает ремонтные работы, но в соглашении можно предусмотреть другое. Все будет зависеть от того, как стороны договорятся между собой.

Стандартный шаблон договора следует скачать из интернета еще перед походом к нотариусу. С ним нужно ознакомить и дополнить важными для собственника помещения пунктами. Например:

  • детально расписать состояние ремонта;
  • указать какие-либо особенности помещения;
  • перечислить мебель и бытовую технику;
  • дать перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире;
  • написать показания счетчиков.

Если наймодатель сдает квартиру жильцам после генеральной уборки в идеальной состоянии, то в договор следует включить пункт о том, что при выезде арендаторы также обязаны сделать генеральную уборку. В противном случае стоимость данной процедуры арендодатель вычтет из обеспечительного платежа (или депозита, как его часто называют в народе).

Чтобы дисциплинировать арендаторов и мотивировать их к своевременной оплате, в договор можно добавить условия о штрафных санкциях в случае просрочки. Также в документе следует предусмотреть процедуру досрочного и/или одностороннего расторжения соглашения. Например, о необходимости съехать жильцы могут предупредить по смс за две недели до выселения. Также можно и нужно прописать условие о том, что любые возможные споры собственник квартиры сможет решать в удобном для него суде, а не по мету жительства ответчика.

Жалобы соседей на квартирантов

Большинство собственников, которые сдают свои квадратные метры нелегально, опасаются недоброжелательных соседей. Они боятся, что кто-то может заявить на них в налоговую службу, а потому просят арендаторов притворяться их родственниками и не особо активно общаться с соседями.

Когда на руках есть легальный договор, то скрываться не приходится. Если по какой-то причине к нанимателям придет участковый или налоговый инспектор, то квартиранты могут просто показать им соглашение и объяснить, что собственник жилья платит налоги.

Кроме того, наймодатель никогда наверняка не может знать, какие жильцы к нему въедут. А имея договор на руках, можно спокойно предупредить соседей о том, что в квартиру заезжают новые арендаторы, и попросить их звонить, если будут какие-либо замечания.

При нелегальной сдаче квартиры стоит опасаться не только недоброжелательных соседей, но и сотрудников ЖЭКа или представителей управляющей компании. И тех, и других часто привлекают к поквартирным рейдам. Потому если сдавать жилье официально, то никакие претензии со стороны обслуживающих структур будут не страшны.

Рычаги воздействия на жильцов

Официальный договор – лучшее средство, дисциплинирующее квартирантов. Можно не только обговорить и прописать различные штрафные санкции за порчу имущества, несвоевременную оплату или шум в неположенное время, но и рассчитывать на их реальное применение. Например, можно предусмотреть неустойку за просрочку арендной платы в виде определенной суммы за каждый день.

Если жильцы или их домашние животные испортят мебель или ремонт в квартире, то с договором на руках можно рассчитывать на компенсацию. Даже если сумма ущерба превысит сумму депозита, официальное соглашение между сторонами дает возможность собственнику жилья обратиться в суд и взыскать строго необходимую сумму. Специалисты рекомендуют прописывать в договоре найма любое ценное имущество, которое есть в квартире (телевизор, кондиционер, бытовую технику). Если наниматель затопит соседей или устроит пожар, то у него не получится просто сбежать, а договор даст возможность взыскать компенсацию через суд при необходимости.

Страхование жилья

Если квартира сдается неофициально, то застраховать ее на случай залива от соседей не получится. Например, собственник застраховал жилье, а уже потом поселил в него квартирантов. Страховой компании о них ничего не известно, но если наступит страховой случай, то эта правда раскроется и владельцу откажут в компенсации.

Если же отношения с жильцами оформлены, то застраховать можно и те риски, которые связаны с ответственностью нанимателя. Если он повредит имущество или затопит соседей, то ущерб будет возмещать страховщик (если конкретное происшествие подходит под определение страхового случая, закрепленное в договоре).

Например, в случае с затоплением соседей снизу бывают неоднозначные моменты. Если залив произошел по причине того, что квартирант забыл закрыть кран и ушел из дому, то тут понятно, кто должен возмещать ущерб. А если соседи снизу пострадали от того, что у жильцов прорвало подвод воды к стиральной машине? Кто должен оплачивать ущерб: собственник или квартиросъемщики?

Страхование жилья позволяет избежать подобных неопределенностей. Главное, чтобы они были оговорены в договоре со страховщиком. Вопрос с расходами на страхование квартиры тоже можно решить очень просто. Например, собственник жилья и так хотел страховать свою недвижимость, и это обошлось бы ему в 7000 рублей, а с квартирантами стоимость возрастает еще на 3 тысячи. Будет разумно, чтобы эти 3 тысячи оплатили квартиранты, а основную сумму владелец жилья.

Безналичная оплата аренды

Еще одно преимущество официального договора для наймодателя – это возможность получать арендную плату в безналичном формате. Не придется каждый месяц встречаться с квартирантами для передачи средств, а при переводе денег на карту можно честно указать, что они перечисляются за проживание в квартире.

Как уговорить хозяина квартиры сдавать жилье по договору

Легальная сдача жилья имеет преимущества и для арендаторов. Потому возникает резонный вопрос о том, как уговорить собственника квартиры на официальное оформление договора. Следует заметить, что арендодателю тоже выгодно поселить у себя кого-то и получать прибыль, потому нужно испробовать несколько тактик ведения переговоров.

Например, владельцу квартиры очень понравились потенциальные арендаторы, и он сдал им жилье по цене ниже рыночной. Но когда они попросили зарегистрировать их по месту проживания, то собственник объяснил им, что не готов нести дополнительное налоговое бремя. Потому стороны договорились о поднятии стоимости ренты на размер налога.

Потому если арендаторам нравится потенциальное жилье, они всегда смогут найти вариант, который устраивает обе стороны, чтобы получить желанное место жительства. Ниже мы разберем несколько стратегий ведения переговоров с хозяином квартиры в разных ситуациях.

Собственник не хочет платить налоги

Владельцы жилья отказываются платить налог, поскольку так они получают меньше. Потому здесь имеет смысл обсудить увеличение оплаты. Так как легальная сдача жилья дает преимущества обеим сторонам, то можно разделить оплату налога поровну.

Если хозяин отказывается, то можно предложить такое увеличение арендной платы, чтобы после вычета налога у наймодателя оставалось на руках столько же денег, сколько было бы у него без официального заключения договора.

Как правило, это отметает все поводы отказать арендаторам. Да, жильцам придется платить больше, но зато они смогут зарегистрироваться в квартире и не притворяться чьими-то родственниками.

Владелец квартиры боится, что ФНС начислит пошлину за предыдущие годы

Тот факт, что сейчас стороны заключили договор, не указывает на то, что эта квартира сдавалась и раньше. Но, если собственник принимал оплату наличными, а у него или квартирантов не было никаких конфликтов с соседями и не приходили никакие проверяющие, то налоговой службе будет просто неоткуда узнать, что квартира сдавалась в аренду до заключения текущего договора.

Увеличение расходов на коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг может вырасти после регистрации в квартире новых жильцов. Если собственник отказывается оформлять договор по этой причине, то квартиросъемщикам следует узнать, какие именно платеже зависят от количества зарегистрированных лиц. Обычно это касается водоснабжения, если в квартире нет счетчиков. Следует предложить арендодателю взять эти траты на себя.

Наймодатель боится, что это все долго и сложно

Многие отказываются регистрировать жильцов и оформлять официальный договор, так как считают, что подача налоговой декларации и временная регистрация квартирантов – это долго и сложно.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на официальном сайте ФНС. Сервис простой и понятный, сводит к минимуму возникновение ошибок. Подать такую декларацию можно онлайн или же распечатать и отправить по почте. Стоит разобраться один раз, и дальше процесс не будет казаться таким пугающим. Но если владелец квартиры все равно отказывается, можно предложить ему свою помощь со всеми оформлениями и заполнением бумаг.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Наказание для собственника, который сдает квартиру нелегально, определяется по статье 198 УК РФ. Так, человек рискует получить штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или подпасть под другие санкции, вплоть до лишения свободы.

Посадить в тюрьму за неуплату налогов могут в том случае, если владелец квартиры не платил пошлину 3 года, а общая сумма задолженности равняется более 900 000 рублей, что составляет более 10% от всех его налогов.

Если собственник арендованной недвижимости не предоставит налоговую декларацию, то ему грозит штраф. Он рассчитывается следующим образом: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (неважно, полный или неполный), но не менее 1000 рублей и не более 30%.

Умышленная неуплата налога на прибыль со сдачи жилья карается штрафом, который составит 40% от суммы задолженности. Помимо штрафа и самого налога, владельцу жилья придется также заплатить пеню.

На практике таких нарушителей редко привлекают к уголовной ответственности – суммы не такие уж и большие. Но к налоговой ответственности неплательщиков привлекают регулярно. ФНС достаточно получить свидетельские показания и совершить выездную проверку, чтобы собрать доказательства нарушения закона. Особенно если по факту проверки им удастся завладеть договором аренды или расписками о получении денег, которые стороны писали просто для себя.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области