Бесплатная горячая линия

Квартира в ипотеке: что я имею право с ней делать?

Многие заемщики думают, что если они купили квартиру в ипотеку, то пока все не выплатят, владельцем жилья будет банк. На самом деле это не так. Собственник квартиры тот, кто ее купил. А вот пока ипотека не будет погашена, на жилье наложено обременение кредитором. Поэтому некоторые юридические операции можно совершать только с одобрения банка. Что можно делать без разрешения, а что нет рассказываем дальше.

Можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье?

Можно. Разрешение банка понадобится получать только в том случае, если такой пункт есть в кредитном договоре.

Здесь мы сталкиваемся с двояким моментом в законодательстве. Согласно статье 346 пункту 3 Гражданского Кодекса РФ на то, чтобы сдать в аренду или наем квартиру заемщику не нужно получать разрешение банка. Но, если иное предусмотрено условиями кредитного договора, то это будет иметь силу.

Так что перед тем, как заселять квартирантов в ипотечное жилье, внимательно изучите свой кредитный договор. Если есть какие-то непонятные моменты, то лучше проконсультируйтесь у менеджера банка.

Сдавать жилье в обход получения согласия на это кредитора, если такой пункт есть в договоре, не рекомендуем. Банк может узнать про такие коммерческие операции и выписать штраф. Штраф не за то, что вы сдали квартиру в найм, а за нарушение условий договора.

Можно ли делать ремонт и перепланировку в ипотечной квартире?

Ремонт – это исключительно дело заемщика, тут банк не имеет права диктовать свои условия. А вот что касается проведения перепланировки, то здесь обязательно нужно получать сначала разрешение кредитора, потом согласовывать работы с жилищным департаментом и только потом переделывать. Если разрешат.

Почему такой сложный порядок? Потому что проведение перепланировки может сказаться отрицательно на рыночной стоимости квартиры, а это не в интересах банка. Этот момент регулируется статьей 29 Федерального Закона «Об ипотеке».

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Такие юридические операции возможны только с разрешения банка – статья 346 ГК РФ. Причем банк не может запретить продажу жилья, но он не даст разрешения на сделку, так что по факту она все равно не состоится.

Продать квартиру с обременением и так, чтобы про это не узнал банк не получится. Все данные о наложенном обременении есть в Росреестре, и при совершении любых операций с такой недвижимостью нужно участие обременительно й стороны.

Если банк одобрит сделку, то нужно учесть следующее: покупатель должен быть платежеспособен, иметь хорошую кредитную историю. Фактически кредитный договор по ипотеке переоформляется на другого человека и потому банк его проверяет так само, как и заемщика.

Например: заемщик был работающий человек с доходом 80 000 рублей каждый месяц. Банк в нем уверен. А продать квартиру этот же заемщик решил молодой маме в декрете с доходом 40 000 рублей каждый месяц. В таком заемщике банк уже не уверен, для него сделка будет дополнительным риском, поэтому он ее может и не одобрить.

Можно ли подарить квартиру, которая в ипотеке?

Тут ситуация точно такая же, как и с продажей. Обязательно нужно на это получать согласие банка. Получателя дара кредитор будет проверять точно так же, как и при оформлении кредита заемщика. Если в его платежеспособности будут сомнения, то сделку дарения не одобрят.

Можно ли регистрировать в ипотечной квартире других людей?

Есть два вида регистрации – временная и постоянная. Постоянная осуществляется по месту жительства и это запретить банк не имеет права, даже кредитным договором.

А вот что касается временной прописки, то здесь нужно уже смотреть, что написано в договоре. Если прописан пункт о том, что надо запрашивать на это разрешение кредитора есть, то так и нужно делать. Так что изучайте договор, а потом уже действуйте по обстоятельствам: сначала идти в банк за разрешением или сразу в миграционный отдел для оформления временной прописки.

Можно ли завещать ипотечную квартиру?

Тут разрешение банка не нужно. Более того – кредитор даже не имеет права об этом знать, потому что есть закон о тайне завещания, согласно статье 1123 ГК РФ. Но, заемщику надо понимать и то, что вместе с наследством в таком случае переходит остаток платежей по ипотеке.

Ипотечная квартира перейдет по наследству даже в том случае, если завещание составлено не будет. Но, поскольку на жилье есть обременение и нужно будет переоформлять кредитный договор с банком, так как меняется плательщик, волокиты больше, чем с обычным наследованием.

Что можно сказать в итоге

Есть операции, которые не надо одобрять у банка: постоянная прописка, завещание жилья. Есть те, которые обязательно нужно заверять у банка: проведение перепланировки, продажа, дарение. Есть такие, относительно которых у Гражданского Кодекса свое мнение, а у банка свое и оно в приоритете. В таком случае нужно читать договор.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области