Бесплатная горячая линия

Как продавать необычную недвижимость

Замки относятся к объектам исторической недвижимости. Их так же, как и обычную недвижимость, покупают и продают. Крупные агентства недвижимости покупают разрушенные замки, реставрируют, а затем сдают или продают для коммерческих целей.

Что такое замок в понимании европейца?

Обычно для русского человека понятие «замок» ассоциируется с крепостью, предназначенной для обороны. Это сооружение, имеющее небольшие окна, башни, высокий забор и ров по периметру.

Однако европейцы понимают под замком совсем другое. Для них это прежде всего историческое здание, в котором можно жить или использовать для коммерческих целей.

Если семья владеет небольшим замком, она может, проживая на верхнем этаже, открыть внизу кафе или гостиницу.

Обычно площадь замка достигает 5 000 м². Как правило, общее количество комнат — от 30 до 100. Это несколько спален, комнаты для прислуги, технические помещения. У замков эпохи барокко всегда есть большая гостиная для проведения балов.

Чаще всего внутренние стены, потолки и пол сделаны из камня. Встречается также кирпичная кладка, деревянный паркет, пол и колонны из мрамора.

Потолки в замках очень высокие — минимум 5 метров. Высота дверей — не менее трех метров. Такая высота позволяет солнечному свету проникать во все комнаты большую часть дня.

Какова средняя стоимость замка, и от чего она зависит?

В среднем купить замок можно по цене от 1 млн евро. Если здание было реставрировано, а его территория сдается под коммерческие цели, цена будет не меньше 3 млн евро. Если в замке располагается отель, стоимость здания будет зависеть также и от его категории: за замок с пятизвездочным отелем придется заплатить не менее 10 млн евро.

Значительно повышает стоимость земля, на которой построен замок. Если это виноградники, фермы с действующим производством, рощи площадью в сотни тысяч гектар, замок будет стоить не менее 20 млн евро.

В основном земля определяет стоимость замка, поскольку именно она приносит большую часть дохода владельцу здания. А доходы от туристического бизнеса составляют лишь малую часть всех доходов поместья.

Безусловно, стоимость замка определяется также тем, насколько хорошо сохранилось здание. Например, объекты исторической недвижимости, продаваемые на территории бывшего СССР, например, в Чехии, в большинстве своем находятся в полуразрушенном состоянии. Это связано с тем, что эти замки были конфискованы государством, а позже возвращены наследникам бывших владельцев по реституции.

Вернув себе право собственности на конфискованное имущество, наследники все равно не могли там жить. Часто в замках были выбиты окна, разрушены стены и пол. Восстановить такое здание очень дорого. Поэтому наследники таких замков часто пытаются продать их хотя бы за 1 млн евро. На эту сумму в Европе можно купить небольшое шато, или загородный дом, с хорошим ремонтом.

Иногда на продажу выставляют замки по минимальной цене. Владелец хочет освободить землю от здания, но разрушать сам замок нельзя, поскольку он имеет статус исторического памятника. Тогда владелец отдает его покупателю по низкой цене при условии, что тот самостоятельно разберет здание, оцифрует каждый камень и заново восстановит замок уже на новом месте.

Сколько стоит реконструкция замка?

Восстановление и ремонт замка стоит очень дорого. Стоимость, как правило, зависит от того, кто будет заниматься реконструкцией, и как будет отремонтировано здание — сразу все или по частям.

Средняя цена реставрации 1 м² — 500 евро. Общая стоимость работ может доходить до 15 млн евро, если, например, купить полуразрушенное здание и сделать из него пятизвездочный отель.

Прежде чем купить замок, нужно узнать, имеет ли он культурно-исторический статус памятника. Для покупки такого здания необходимо получить разрешение местного управления по охране памятников.

Если под зданием находятся ценные с археологической точки зрения объекты, чиновники могут обязать владельца провести за свой счет археологическое исследование. Его средняя цена — 400 000 евро, а длится оно в течение нескольких лет. Впрочем, даже, если владелец замка потратит деньги на исследование, он сможет впоследствии поднять цены на проживание, привлекая туристов, интересующихся историей.

Проводя реконструкцию, нельзя изменять внешний вид здания. То есть, нельзя надстраивать этажи, уменьшать высоту, делать отверстия для окон и дверей, сооружать пристройки.

Также нельзя сносить конструкции внутри замка. Например, нельзя убрать историческую фреску со стены. Для проведения ремонтных работ за этой стеной, нужно вырезать часть стены с фреской, а затем вернуть ее обратно.

Но владелец может изменять планировку внутри замка и прокладывать коммуникации. Например, комнату большой площади можно разделить перегородкой на 2-3 небольших. Если нужно провести коммуникации под паркетным полом, придется аккуратно его снимать, а затем возвращать обратно, повторяя тот же рисунок.

Также внутри исторического замка можно устанавливать санузел, бассейн, кондиционеры.

Если есть необходимость сделать пристройку к зданию, это можно сделать, используя с внешней стороны застекленную террасу. Самое главное — сохранить внешний облик исторического памятника.

Чиновники также могут потребовать провести экспертную историческую оценку здания перед ремонтными работами. Ее стоимость составляет 50-100 000 евро. Оценка длится несколько месяцев, чаще всего не менее года. В ходе исторической оценки эксперты делают глубокие вырезы в нескольких местах на стенах. Если внутри стены будет найдена ценная фреска или роспись, владельцу придется восстанавливать ее. Реставрировать фреску 16 века очень дорого, но это выгодно на перспективу, если вы собираетесь открывать отель. Цена суточного проживания в комнате с фреской стоит в 2-3 раза дороже цены проживания в обычном номере.

Если денег на реставрацию фрески нет, ее можно законсервировать. Ее покроют лаком, а затем побелкой.

Во сколько обходится содержание замка?

Не только реставрация, но и содержание отремонтированного замка обходится очень дорого его владельцу. Поскольку площадь здания всегда большая, его необходимо регулярно отапливать и проветривать, чтобы не завелась плесень. Также нужно постоянно осматривать и обрабатывать стены, следить за состоянием крыши, чтобы вовремя обнаружить протечку.

Огромную площадь необходимо ежедневно убирать, проводить текущий небольшой ремонт. Без обслуживающего персонала никак не обойтись. Нужны уборщицы, садовник, охранники, а иногда и мажордом, или управляющий поместьем.

Отдельной большой статьей расходов являются коммунальные платежи. Чем больше площадь, тем больше будет их стоимость. В холодное время года расходы на электричество будут выше и могут достигнуть 3 000 евро за один месяц. Поэтому, если замок находится, например, в Италии, расходы на коммунальные услуги будут меньше, чем в скандинавском замке.  

У кого можно дешевле всего купить замок?

Рынок исторической недвижимости включает в себя примерно 10 000 замков, расположенных в основном во Франции, Италии, Британии и Чехии.

Чаще всего владельцы большинства продаваемых замков не размещают публично информацию о продаже, поскольку в замке находится действующий отель, клиника или школа. Поэтому найти их на сайтах агентств недвижимости невозможно.

Есть также замки в собственности муниципалитета. Государству не выгодно реставрировать и содержать исторические здания, потому что это очень дорого. Поэтому фактически замки на балансе государства остаются заброшенными.

Много замков также находятся в собственности наследников, вернувших здание по реституции. Такие замки часто находятся в полуразрушенном состоянии, а восстанавливать их для того, чтобы жить или открыть бизнес, очень дорого. Поэтому наследники чаще всего продают замки по самой низкой цене. Где их можно найти?

Сами замки и их адреса можно найти на сайте Министерства культуры. Можно лично объехать эти места, чтобы вживую увидеть замки и, возможно, познакомиться с их владельцами. Но быстрее и эффективнее сначала сделать запрос в муниципалитет, или найти владельца через социальные сети, или отправить обычное письмо на адрес замка.

Изучить различные предложения по продаже замков невозможно, поскольку такой единой базы недвижимости не существует. Продавать замки могут агентства из разных стран, но каждое из них общается только на своем языке.

Что важно учитывать при покупке замка?

Прежде чем решиться на покупку конкретного замка, необходимо провести минимальную проверку самостоятельно или с помощью риелтора. Проверка поможет выявить, кто является настоящим собственником здания, есть ли какие-либо аресты или обременения на этом объекте.

Объект может находиться под арестом, если, например, возникли споры между наследниками. В этом случае лучше не рассматривать такой вариант. А если арест был наложен из-за долгов, можно выяснить у кредитора, например, у банка, размер задолженности, и даст ли он разрешение на продажу.

Если на объект было наложено общественное бремя, его близлежащая территория является общественным местом, и любой посторонний человек может зайти в парк у замка. Такое происходит, когда на территории конфискованного ранее замка появилось общественное место — лес, парк, дорога. Если такой замок возвращают наследнику владельца, он обязан сохранить доступ к общественному месту и коммуникациям. Такой вариант для покупки также нежелателен, поскольку территория вокруг замка является не частной, а общественной.

Как подготовиться к просмотру?

Чтобы не терять время на многочисленные просмотры различных вариантов, необходимо определить цель покупки замка. Чаще всего объекты исторической недвижимости покупают для коммерческих целей: открыть отель, частную школу, лабораторию. Важно, чтобы технические характеристики здания соответствовали требованиям бизнес-проекта. Если понадобится провести серьезную реконструкцию, необходимо получить разрешение муниципалитета, а это не всегда возможно.

Если вы посмотрели вместе с риелтором много вариантов замков, но ни один из них не подошел по заданным критериям, можно изучить также объекты, не стоящие на продаже. Возможно получится договориться с владельцем замка о его продаже.

Перед просмотром объекта важно заранее изучить все важные мелочи (реальная площадь здания, его высота, цвет камня), чтобы не терять время на бессмысленные просмотры.

Даже, если у вас прямо сейчас не хватает денег для покупки замка, можно запросить в муниципалитете объекты с обременением или здания, находящиеся на балансе государства. Цена на них не будет высокой.

Что еще необходимо выяснить перед просмотром объекта?

Желательно предварительно изучить план помещений, но кадастровый план замка практически никто не делает. Некоторые технические сведения о планировках получится узнать в агентстве, если замок продается через риелтора.

Также стоит заранее выяснить, как отапливается здание, как работает водоснабжение, канализация, как владелец борется с плесенью. Необходимо представлять себе примерный уровень текущих расходов, размер налогов.

Стоит также изучить историю замка: кто жил в нем, чем он занимался. Возможно это был известный музыкант или художник. Это поможет узнать историю здания, почувствовать связь с прошлой эпохой. Если вы приобретаете замок для бизнеса, знание этих исторических фактов поможет заинтересовать будущих посетителей или клиентов. Это поможет повысить статусность здания. Например, владелец замка в 16-17 веке занимался здесь производством парфюмерии, а вы, переняв традиции прошлого, стали производить в этом же замке дорогую косметику.

На первый просмотр замка желательно пригласить чиновника, который занимается охраной исторических памятников. Так вы сможете на месте выяснить, какую реконструкцию можно будет провести, что нельзя сносить, потребуется ли проведение экспертизы. Со своей стороны также можно пригласить архитектора, который сможет прояснить эти моменты с профессиональной точки зрения. Возможно уже во время первого осмотра вы сразу выясните, что приобретать такой замок невыгодно.

Нужно ли торговаться с продавцом? Торговаться можно, если возникнут объективные причины для этого. Например, реальное техническое состояние здания оказалось намного хуже ожидаемого, и вам придется вложить много денег для реставрации. Продавцы чаще всего готовы к торгу, поскольку замок — это не тот объект недвижимости, который нужен каждому человеку. Но, если замок продается принудительно через суд, опуститься ниже определенной границы стоимости не получится. Об этом можно узнать у риелтора, который занимается этим объектом. 

Как проходит сделка по приобретению замка?

Процедура покупки замка напоминает сделку при покупке обычного объекта недвижимости. Разница заключается лишь в том, что, если замок имеет статус памятника архитектуры, продавец сначала должен предложить муниципалитету или правительству выкупить замок. Только получив официальный отказ, можно готовиться к сделке с покупателем. Но такой порядок действует только в некоторых странах.

Перед сделкой продавец должен получить разрешения от министерства по охране памятников, градостроительного отдела, санэпиднадзора, пожарной службы.

Сначала стороны подписывают резервационный договор. Он заключается между продавцом, покупателем и риелтором. В нем указывают окончательную сумму продажи, а также срок, в течение которого стороны должны заключить договор купли-продажи, а покупатель внести всю сумму. Обычно этот срок составляет 1-3 месяца.

При подписании этого договора покупатель должен внести залог, равный стоимости комиссии риелтора, на счет агентства недвижимости.

Далее происходит подписание договора купли-продажи в оговоренный срок. В нем необходимо указать, кто и когда передаст объект покупателю, как будет происходить переоформление счетов за коммунальные услуги. При подписании этого договора покупатель полностью оплачивает всю сумму, внося деньги в банковскую или нотариальную ячейку. Продавец получает доступ к этим деньгам только после того, как покупатель оформит на себя право собственности. Если регистрация сделки не произошла, вся сумма будет возвращена покупателю. Ячейку лучше выбрать в надежном и крупном банке. Также нелишним будет застраховать всю сумму. Вы сможете вернуть деньги, если банк вдруг обанкротится.

Регистрация права собственности в европейском государстве обычно происходит в течение 2-4 недель.

Сколько придется заплатить риелтору?

Стандартный размер комиссии риелтора на европейском рынке недвижимости — 3 %. Но нужно быть готовым к тому, что, если объект недорогой, процент комиссии будет немного выше.

Договор с риелтором обычно заключается на срок в 5 лет. Но замок можно купить или продать как за несколько дней, так и через 10 лет.

Часто риелторы работают с продавцом только по эксклюзивному договору. Это значит, что даже если продавец продаст замок самостоятельно, риелтор все равно получит свою комиссию. Ведь зачастую покупатель после просмотра объекта обращается к продавцу напрямую, не желая платить комиссию посредникам.

Итоги: как купить или продать замок?

  1. Тщательно выбрать объект, который подойдет под все требования. Можно подать запрос в муниципалитет, изучить общедоступные справочники, самостоятельно найти владельцев недвижимости.
  2. Выяснить, имеет ли понравившийся замок статус исторического памятника. Если имеет, необходимо обратиться к чиновникам и выяснить, какие требования предъявляются к реставрации этого здания.
  3. Проверить, если ли обременения (арест, споры между наследниками, общественное бремя).
  4. Заранее подготовиться к первому просмотру объекта: посмотреть все документы по зданию, изучить историю этого замка.

Выйти на сделку со второй стороной. Сначала нужно заключить резервационный договор, затем договор купли-продажи, выбрать банк, в котором будут храниться деньги до смены собственника, зарегистрировать новое право собственности на объект.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области