Бесплатная горячая линия

Как продать квартиру без уплаты налога

Чтобы продать квартиру и не платить при этом налог на доходы, нужно учитывать минимальный срок владения этой недвижимостью. Если речь идет о продаже квартиры в новостройке, этот срок считали раньше от даты регистрации права собственности на нее. Однако с 2021 года были внесены поправки в налоговый кодекс: теперь минимальный срок владения отсчитывается от даты оплаты.

Это стало выгодно для многих владельцев новостроек. Но в законе было не учтено одно обстоятельство. После того, как дом сдается в эксплуатацию, владельцам некоторых квартир приходится доплачивать за дополнительные метры. Если собственник новостройки внес доплату за метры, срок минимального владения начинал теперь считаться от даты последней оплаты.

Поэтому изменения, внесенные в налоговый кодекс в 2021 году, стали бессмысленными для собственников таких квартир.

По этому поводу Минфин давал разъяснения несколько раз. В своих письмах он неоднократно подтверждал, что даже после внесения хотя бы рубля после ввода дома в эксплуатацию, срок владения будет отсчитываться от этой даты. Однако, после возражения владельцев квартир, для которых такой закон стал невыгодным, Минфин обещал пересмотреть свою позицию.

В итоге, 7 июня был вынесен на рассмотрение законопроект, а 11 июня были приняты очередные поправки в налоговый кодекс.

Таким образом, со 2 июля 2021 года внесение доплаты за дополнительные метры квартиры не обнуляет срок минимального владения. Те, кто уже успел заплатить налог с дохода от продажи квартиры, может его вернуть.

Итак, как теперь считать срок владения при продаже новостройки? Что делать, если налог с дохода от продажи был уже уплачен?

Как считается минимальный срок владения при продаже любой квартиры?

Поправки в налоговый кодекс касаются тех, кто планирует в ближайшее время продавать новостройку или уже сделал это, начиная с 2019 года. Квартира должна быть куплена у застройщика по договору долевого участия.

При продаже любой квартиры важно учитывать минимальный срок владения. Если продажа произойдет позже этого срока, бывшему собственнику не придется ни подавать декларацию в налоговую, ни платить налог с дохода, даже, если цена продажи намного выше цены покупки.

Но важно правильно рассчитать, от какой даты будет считаться этот минимальный срок в каждом конкретном случае.

Итак, минимальный срок владения составляет 3 года, если:

  • квартира была приобретена до 1 января 2016 года;
  • квартира была получена по договору дарения или на основании свидетельства о праве на наследство;
  • недвижимость была получена после приватизации;
  • собственник продает единственное жилье (в 2020 году и позже);
  • у собственника две квартиры, а одна из них была продана в течение 90 дней после покупки второго объекта;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Что касается продажи квартиры в новостройке, важно понять, от какой даты считать этот срок.

Раньше срок считали от даты регистрации права собственности на жилье. Чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно было ждать несколько лет. Сначала покупатель оплачивал всю сумму по договору долевого участия, затем ждал, когда дом будет сдан (а это могло произойти через несколько лет). Только после этого владелец мог зарегистрировать квартиру, а для продажи без налога приходилось ждать еще несколько лет.

Как считается минимальный срок владения при продаже новостройки?

Если новостройка продается с 2019 года и позже, минимальный срок владения считается от даты оплаты за нее по договору долевого участия.

Например, вы заключили с застройщиком ДДУ в марте 2017 года и внесли всю сумму по договору. Дом был сдан в июле 2021 года. Минимальный срок владения новостройкой считается от марта 2017 года, значит, вы сможете ее продать и не платить налог, начиная с апреля 2022 года.

По старым правилам для продажи без налога пришлось бы ждать августа 2026 года.

А, если эта квартира является единственным жильем, срок владения еще сократится и станет всего 3 года.

Допустим, после того, как дом был сдан, выяснилось, что квартира больше по площади, а значит, вам придется доплатить за дополнительные метры.

Вы вносите доплату в 2021 году, а значит, по старым правилам, продать новостройку без налога вы смогли бы только в 2026 году (или в лучшем случае в 2024 году, если квартира является единственным жильем).

Если у вас возникла бы необходимость продать квартиру раньше минимального срока владения, вам пришлось бы заплатить налог с дохода.

Например, если вы приобрели квартиру за 1,5 млн руб., а продаете ее за 4 млн руб., налог после продажи составил бы:

(4 000 000 – 1 500 000) x 13 % = 325 000 руб.

Таким образом, продавать раньше окончания срока владения было крайне невыгодно. Продавцам таких квартир приходилось либо платить налог, либо значительно снижать цену продажи квартиры.

С июля 2021 года доплата за метры не влияет на срок владения

2 июля была внесена редакция в ст. 217.1 НК РФ. Минимальный срок владения жильем исчисляется с даты полной оплаты в соответствии с ДДУ, а дополнительная плата, внесенная в связи с увеличением площади после ввода дома в эксплуатацию, не учитывается при расчете этого срока.

Однако для сохранения права исчислять срок с даты оплаты по ДДУ необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

  1. Доплата связана только с увеличением площади помещения. Если доплата была произведена по причине ремонта, условие не будет соблюдено.
  2. Доплата в связи с увеличением площади произошла после ввода дома в эксплуатацию, то есть, это обстоятельства, которые являются непредвиденными для обеих сторон. Если покупатель оформил рассрочку, срок владения будет считаться от даты последнего платежа.
  3. Доплата была произведена за ту же самую квартиру, которая была куплена по ДДУ. Если дольщик поменял одну квартиру на жилье большей площади и внес доплату, условие не будет соблюдено.

Таким образом, теперь, если все вышеизложенные условия будут соблюдены, собственник новостройки сможет продать ее без налога спустя 3 или 5 лет после полной оплаты по договору долевого участия.

Итак, если вы внесли оплату по договору в 2017 году, а доплатили за лишние метры в 2021 году, вы не будете платить налог с дохода, если продадите квартиру в 2022 году.

Если новостройка была куплена по договору уступки прав

Минимальный срок владения будет считаться также от даты полной оплаты, даже, если вам придется доплатить за дополнительную площадь после сдачи дома.

Но, если вы будете продавать квартиру до ввода дома в эксплуатацию по договору переуступки, минимальный срок владения не будет учитываться, и вам придется подавать декларацию и платить налог с дохода от продажи.

Вы имеете право лишь уменьшить сумму дохода на сумму расходов.

Если застройщик возвращает излишне уплаченные деньги

В такой ситуации дата возврата застройщиком денег не учитывается при исчислении минимального срока владения помещением.

Если квартира была получена по наследству

По общему правилу, если продается недвижимость, полученная по наследству, минимальный срок владения отсчитывается от даты открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя. А дата регистрации права собственности (а она всегда позже даты открытия наследства как минимум на полгода), не учитывается.

Если в наследство была получена квартира в новостройке в доме, не введенном в эксплуатацию, наследники оформляют на себя договор долевого участия и приобретают право требовать эту квартиру в будущем от застройщика.

Если наследодатель успел внести всю сумму по договору до своей смерти, минимальный срок владения для новых собственников будет отсчитываться от даты открытия наследства.

Если он не успел это сделать, и остаток суммы по договору вносили уже наследники, срок владения будет считаться от даты последнего платежа.

Если вы уже заплатили налог

Если вы продали новостройку в 2019-2020 годах, то есть, до внесения изменений в налоговый кодекс, и заплатили налог потому, что доплата за метры обнулила минимальный срок владения, вы имеете право вернуть этот налог или зачесть его в счет будущих платежей.

Проверьте, имеете ли вы право вернуть налог:

  1. Посмотрите в документах дату полной оплаты по договору долевого участия. Если была доплата за дополнительные метры, на нее не нужно обращать внимание.
  2. Определите, какой минимальный срок владения в вашей ситуации — три или пять лет. Если вы надеетесь на срок в три года при продаже единственного жилья, учтите, что это правило действует только, если квартира продается с 2020 года.
  3. Если минимальный срок владения закончился до даты продажи квартиры, вы имеете право не платить налог. Если вы уже заплатили НДФЛ, то имеете право подать уточненную декларацию и исключить из суммы дохода стоимость квартиры.

Если вы заплатили налог за 2019 год, его можно вернуть сейчас. Если уплате подлежит налог за 2020 год, можно подать уточненную декларацию и не платить его.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области