Бесплатная горячая линия

Как оформить разрешение на реконструкцию здания

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с необходимостью реконструкции здания. Она предполагает проведение перепланировки или достраивание старого объекта. Для владельца такого помещения — это возможность расширить свой бизнес и получить дополнительную прибыль.

Однако важно помнить, что для глобальной реконструкции здания необходимо получить разрешение. Его отсутствие грозит штрафами и долгими судебными разбирательствами. Чем сложнее перепланировка, тем больше потребуется времени на получение разрешения. Но, зная некоторые нюансы, можно значительно ускорить этот процесс.

Что представляет собой разрешение на реконструкцию?

Градостроительный кодекс РФ дает четкое определение этого понятия. В частности, в п.14 ст. 1 ГрК РФ указано, что реконструкция представляет собой изменение определенных параметров всего объекта недвижимости или его частей, например, перестройка, надстройка, замена несущих конструкций.

Таким образом, разрешение на реконструкцию — это официальный документ, который дает право собственнику помещения проводить работы, связанные с перепланировкой объекта. Этот документ также необходим для процедуры узаконивания проведенных изменений в Росреестре.

Важно! С середины 2018 года изменился порядок получения разрешения. Теперь вместо документа собственник получает уведомление о том, что его план реконструкции соответствует или не соответствует градостроительным нормам. Чтобы получить уведомление, необходимо предоставить документы о праве собственности на землю, а также подробный план будущих строительных работ.

Такое уведомление полностью заменяет прежнее разрешение. Теперь стало проще регистрировать проведенные изменения в Росреестре.

Разрешение на реконструкцию отличается от согласования перепланировки нежилого помещения. Несмотря на то, что оба документа связаны с переустройством помещения, реконструкция предполагает глобальные изменения объекта недвижимости (расширение его границ, изменение несущих стен, добавление пристроек), а перепланировка — это изменение внутри здания без затрагивания границ (возведение новых перегородок). Один документ не может заменить другой. Собственнику, не оформившему должным образом необходимое разрешение, грозит штраф.

В каких случаях нужно получить разрешение на реконструкцию?

Получить разрешение на реконструкцию нужно обязательно, если вы планируете:

  • увеличить площадь здания (добавить опорные конструкции, увеличить этажность помещения);
  • добавить пристройки, мансарду, чердак;
  • провести полную замену электросетей, системы водоснабжения, канализации или отопления;
  • изменить фасад здания.

Таким образом, к реконструкции нежилого помещения относятся работы, связанные с изменением высоты и площади здания. Внутренние работы относятся к перепланировке или капитальному ремонту.

Приступить к выполнению реконструкции можно только после получения соответствующего разрешения, в котором будет указано, что планируемые виды работ соответствуют требованиям СНиП.

В каких случаях не нужно получать разрешение?

Собственнику не нужно получать разрешение, если:

  1. Он недавно приобрел это помещение, а прежний владелец уже получил разрешение. Однако если вы не планируете проводить работы, следует направить уведомление об этом в целевой орган, и ваше разрешение будет аннулировано. Если этого не сделать, к окончанию срока действия разрешения (10 лет) придется предоставить отчет о нарушении срока реконструкции.
  2. Планируемые работы относятся не к реконструкции, а к перепланировке.
  3. Объект недвижимости относится к некапитальным строениям, то есть не имеет фундамента (например, киоск).

В остальных ситуациях проведение ремонтных работ без наличия соответствующего разрешения является незаконным и грозит штрафом. Организация может получить штраф до 1 млн руб. и постановление о приостановлении деятельности на срок до 3 месяцев.

Процедура получения разрешения на реконструкцию

Получение разрешения начинается со сбора документов. Пакет документов передают в уполномоченный орган для проверки. В отдельных случаях, например, при строительстве линейных объектов (дороги, мосты, инженерные сети), может потребоваться проведение экспертизы.

Разрешение на реконструкцию выдает департамент архитектуры и градостроительства администрации города. В некоторых населенных пунктах этим занимается служба строительного надзора.

Архитектурный отдел передает документы на согласование в другие надзорные органы (комитет земельных отношений, местные отделения Роспотребнадзора и МЧС). Если общим решением специалистов проект реконструкции будет одобрен, собственник получит разрешение.

Итак, краткий алгоритм действий:

  1. Подготовка уведомления о планируемой реконструкции.
  2. Подготовка пакета документов. Если от имени собственника помещения действует представитель, потребуется также нотариально заверенная доверенность.
  3. Подача уведомления в электронном виде или лично через «службу одного окна» местной городской администрации.
  4. В случае положительного ответа получение разрешения и проведение ремонтных работ.

Какие документы необходимо подготовить?

Для получения разрешения на реконструкцию заявитель предоставляет:

  • свой паспорт (или доверенность, если документы подает представитель);
  • уведомление о планируемых работах по ремонту здания;
  • все документы организации (юридического лица или ИП);
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • градостроительный план земельного участка, выданный не более трех лет назад;
  • проект планировки территории и проект межевания территории в случае строительства линейных объектов.

Кроме этого, необходимо обязательно приложить проектные документы (п. 7 ст. 51 ГрК РФ):

  • пояснительная записка;
  • план объекта до и после работ по реконструкции;
  • архитектурные решения, направленные на обеспечение доступа инвалидов (если объект относится к системе здравоохранения, образования, торговли, культуры и т.д.);
  • проект работ по сносу объектов строительства или их частей (при необходимости);
  • документ о выполненных инженерных изысканиях.

Если здание относится к памятнику истории и культуры, получение разрешения на реконструкцию обязательно. Полный список документов для подачи можно уточнить в департаменте архитектуры местной администрации. Если есть риск порчи здания после проведения ремонтных работ, разрешение не будет выдано.

Через сколько дней выдают разрешение?

Все полученные документы на объект проходят проверку на соответствие. Если с документами все в порядке, специалисты проверяют, насколько проектные документы соответствуют нормам реконструкции нежилого здания. Если вынесено положительное решение, разрешение выдается через 7 дней.

В течение трех дней после подачи документов может прийти уведомление об отказе. В этом случае собственнику помещения необходимо разобраться с причинами отказа (например, предоставление неполного пакета документов и т.д.), устранить их и заново подать документы. Обращаться в администрацию можно неограниченное количество раз.

Сколько нужно заплатить за получение разрешения?

Сама выдача разрешения на реконструкцию является бесплатной услугой. Однако в процессе подготовки необходимых документов собственник здания может столкнуться с различными расходами.

Например, необходимо будет оплатить услуги по оформлению проектной документации. Для юридического лица их стоимость составляет 50 000 – 100 000 руб. Специалист, составляющий заключение о соответствии плана реконструкции градостроительным нормам, должен состоять в СРО.

Кроме этого, к расходам также можно отнести получение различных справок и выписок из Росреестра, а также оформление доверенности у нотариуса при необходимости.

Почему могут отказать в выдаче разрешения на реконструкцию?

Несмотря на относительную простоту процедуры, некоторые собственники сталкиваются с отказом.

Основные причины отказа:

  • отсутствие необходимых документов;
  • допущение неточностей или ошибок при заполнении уведомления;
  • отсутствие электронной цифровой подписи;
  • предоставление документов, срок действия которых истек (например, выписка из ЕГРН);
  • наличие ошибок, не исправленных при повторной подаче документов;
  • неразборчивые данные в бумажных оригиналах документов.

Причины отказа могут быть связаны не только с документами, но и с определенными ограничениями в использовании земельного участка, например, если границы здания находятся на территории линейных объектов.

В судебном порядке можно обжаловать необоснованное решение об отказе в выдаче разрешения или узаконить ранее выполненную самовольную реконструкцию здания.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области