Допустим, в квартире живут и прописаны 4 человека: супруги и их двое детей. Но только трое из них являются собственниками, поскольку, когда семья приватизировала квартиру, младший сын еще не родился. Родители хотят, чтобы и он стал собственником и получил свою долю в квартире. Как это можно сделать?
Существует несколько вариантов. Один из собственников может подарить ему часть своей доли. Совершеннолетний ребенок может выкупить долю или получить ее по наследству уже после смерти родителей.
Между тем, пока сын не приобрел в собственность квартиру, он имеет право встать на очередь для получения муниципального или служебного жилья. Кроме этого, возможно, у него появится возможность приобрести свою квартиру в ипотеку. Поэтому родителям не стоит торопиться дарить младшему ребенку долю в общем жилье.
Рассмотрим, как проще всего выделить долю в квартире одному из членов семьи.
Выгодно ли выделять доли детям?
Выделять доли в квартире имеет смысл, если число комнат не меньше числа проживающих. Наличие у членов семьи долевой собственности на одну квартиру фактически означает, что каждый из них имеет свою часть, или комнату, в ней. Поэтому, если квартира небольшая, а членов семьи много, смысла выделять доли нет.
Если у проживающих в одном помещении хорошие отношения, для них неважно, на кого оформлено право собственности, они все будут в равной степени пользоваться одной квартирой.
Если квартира находится в долевой собственности у нескольких собственников, могут возникнуть некоторые бюрократические сложности:
- При решении любого вопроса, связанного с квартирой (проблемы с коммунальными службами, с управляющей компанией, оформление субсидии на коммунальные платежи, любые судебные споры, касающиеся квартиры), все собственники должны будут присутствовать вместе. Если кто-то из них не сможет лично присутствовать, ему придется оформлять доверенность на другое лицо.
- Если квартира находится в собственности не у всех членов семьи, тот, кто не имеет доли, получит меньше при вступлении в наследство. Например, в случае смерти одного из родителей наследство будет поделено между пережившим супругом и двумя детьми. Таким образом, один ребенок получит в наследство часть доли, которая будет присоединена к его ранее полученной доле, а второй ребенок получит только долю по наследству. Доли у детей будут неравными.
- Если у вступивших в наследство детей появится необходимость срочной продажи квартиры, тому, кто получил только долю по наследству, не имея ранее доли, придется заплатить налог на доход, если он решит совершить сделку в течение трех лет с открытия наследства. А вот тому, кто присоединил наследственную долю к своей, не нужно будет платить налог, поскольку для него уже пройдет минимальный срок владения жильем.
Рассмотрим самые простые способы выделения доли ребенку. 
Дарение доли в квартире
Чтобы подарить младшему ребенку долю в квартире, каждый из собственников (родители и старший ребенок) могут подарить ему часть своей доли.
Для этого нужно будет получить согласие от всех собственников.
Каждому собственнику придется заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. за регистрацию права собственности. Если членов семьи много, получится дорого (если бы ребенку дарили всю квартиру, пришлось бы заплатить пошлину только один раз).
Кроме этого, придется платить за заверение каждой сделки по выделению доли у нотариуса. Каждому собственнику нужно будет заплатить госпошлину в размере 0,5 % от стоимости своей доли, а также оплатить услуги нотариуса за составление трех договоров (стоимость одного договора будет не менее 6 000 — 7 000 руб.).
Избежать трат получится только в налоговой части. Ребенку, получившему в дар долю от близких родственников (родителей и родного брата или сестры), не придется платить налог на полученное имущество.
Чтобы значительно снизить расходы, один из собственников может подарить свою долю ребенку. Но в этом случае уже бывший собственник потеряет право проживания в квартире по собственному желанию, то есть он будет там жить до тех пор, пока на это согласны остальные собственники.
Продажа доли в квартире
Один из собственников, например, отец может продать свою долю (или ее часть) ребенку. Стороны должны заключить обычный договор купли-продажи, и сын должен передать деньги за купленную долю. Если будет составлен фиктивный договор, то есть ребенок фактически не заплатит отцу деньги, для родителя это может оказаться невыгодным. Если впоследствии договор признают недействительным, отца обяжут вернуть сумму, указанную в договоре.
Взрослый сын также может оплатить свою долю средствами материнского капитала, если он получит соответствующий сертификат после рождения своего ребенка. Оплаченная маткапиталом доля будет принадлежать в равных долях всей семье сына — ему, его жене и их детям. Но ПФР одобрит такую сделку только, если стоимость доли будет примерно равна размеру маткапитала. Если квартира маленькая, скорее всего будет отказ от ПФР.
В случае продажи доли родителя ребенку придется один раз заплатить госпошлину в размере 2 000 руб., оплатить услуги нотариуса за составление одного договора и госпошлину в размере 0,5 % от стоимости доли.
Переход доли родителя к ребенку по завещанию
После смерти родителя все его имущество перейдет по наследству к близким родственникам. Если у умершего отца не осталось в живых родителей, его доля будет поделена между супругой и двумя детьми. Ребенок, не имевший доли, получит девятую часть квартиры, а если его брат и мать откажутся от своих прав на наследство в его пользу — он будет владеть третьей частью квартиры.
Отец может при жизни составить завещание, по которому его младший ребенок получит полностью долю отца после его смерти. Однако, если мать к этому времени станет нетрудоспособным пенсионером, она будет иметь право получить обязательную долю в наследстве (половину от той части, которую получила бы при наследовании по закону). Но это лишь ее право, которым она не обязана пользоваться, если также хочет, чтобы младший ребенок получил полностью долю отца.
Если завещания не будет, младший сын может вообще не получить никакой доли. Его мать и брат могут воспользоваться своим преимущественным правом на получение доли. Но младший ребенок сможет унаследовать другое имущество (автомобиль, денежные вклады), если они были в собственности у отца.
В случае смерти обоих родителей, если старший сын останется жить в общей квартире, он будет иметь право получить квартиру в свою собственность, если заплатит младшему брату денежную компенсацию за его наследственную долю или передаст ему права на другое наследственное имущество.
Таким образом, завещание выгодно для обоих — родитель не потеряет при жизни свое право на квартиру, а сын будет знать, что после смерти отца станет собственником.
В случае передачи доли по завещанию расходы будут нести оба. Сначала отец должен будет заплатить нотариусу за составление завещания и оплатить госпошлину в размере 100 руб. за его заверение. Затем сын, когда будет вступать в наследство, заплатит нотариусу госпошлину в размере 0,3 % от стоимости имущества.
Выводы
- Делать одного из детей совладельцем квартиры необязательно.
- Самым дешевым вариантом передачи доли является составление завещания в пользу ребенка. Родитель при этом сохраняет при жизни свое право на долю в квартире.
- Самым затратным вариантом является дарение каждым собственником части своей доли. Но это позволит уравнять всех собственников в правах.
- Самым невыгодным для родителя вариантом является дарение его доли целиком. Он теряет свое право на квартиру и приобретает зависимость от других собственников.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.
