Бесплатная горячая линия

Как купить квартиру в ипотеку самостоятельно: полная инструкция

Если вы хотите купить жилье в ипотеку, необязательно обращаться за услугами к агенту по недвижимости или ипотечному брокеру. Можно сэкономить на них немалые деньги и сделать все самостоятельно. Как – подробно рассказываем в этой статье.

Если вам понадобится консультация юриста по вопросам недвижимости, гражданскому праву – обращайтесь к нам. Предоставляем правовую помощь бесплатно.

Сначала выбираем квартиру

Чтобы поиск был эффективным, сначала определитесь с тем, какая именно квартира и где нужна:

  • Жилая и общая площадь. Балкон или лоджия там должны быть.
  • Этажность дома, ваш этаж.
  • Наличие помещений общего пользования: кладовые, колясочные.
  • Парковка – нужна или нет, подземный паркинг или охраняемая автостоянка.
  • Вид из окна.
  • Район, транспортная развязка, какие объекты должны быть рядом.
  • Новостройка или вторичное жилье.

Если квартиру вы берете не для себя, а для аренды или инвестиций, то вопрос расположения уже будет иным. Например, для аренды нужно чтобы дом был около метро, рядом находились социально значимые объекты и была хорошая транспортная развязка во все концы города.

Покупка квартиры в новостройке

Если вы уже выбрали конкретный дом, то обращайтесь в отдел продаж застройщика или к его дилерам.

Покупать жилье у аккредитованного банком застройщика проще, потому что банк уже проверил его, а значит понадобится меньше времени на изучение объекта.

Если дом не аккредитован, то нужно узнать в банке, где собираетесь брать ипотеку, готов ли он его аккредитовать. Зачастую банку это неинтересно, потому что у него уже есть свой пул аккредитованных строительных компаний. В таком случае придется прибегнуть к альтернативным вариантам:

  • Выбрать квартиру у другого застройщика, с которым сотрудничает банк или другой банк.
  • Узнать о возможности покупки жилья в рассрочку, а не достающую сумму взять в этом банке как потребительский кредит.

Если выбранная вами квартира свободна и ипотеку уже одобрили, то нужно приступать к процессу согласования. В 90% случаев этим занимаются менеджеры банка и сотрудники отдела продаж застройщика. В целом процесс выглядит так:

  1. Застройщик или его представитель согласовывает кредитный договор с банком.
  2. Согласовываете дату подписания кредитного договора в банке, а после этого дату подписания договора с застройщиком.
  3. Вносите первый платеж на сет застройщика или на счет строительства – смотря по какой схеме покупается квартира.
  4. В назначенную банком дату приходите и подписываете кредитный договор. С этим договором нужно пойти к застройщику и заключить с ним ДДУ.
  5. После этого документы нужно сдать на регистрацию в Росреестр. Если застройщик использует электронную систему документооборота, то физически никуда ничего не надо подавать. Стороны сделки подпишут документы усиленной электронной подписью.

Несмотря на то, что большинство операций менеджеры банка и застройщика делают сами, это не значит, что ничего не надо контролировать. Раз в несколько дней звоните и спрашивайте на каком этапе процесс.

Если нужной квартиры у этого застройщика нет, не значит, что в этом доме никто еще не продает жилье. Квартиру могут продавать по договору переуступки прав. Так что если очень надо именно в этом доме, то обратитесь за информационной услугой в агентство недвижимости. Или можно спросить в офисе застройщика – возможно они в курсе, что кто-то из их дольщиков продает свои квадратные метры.

Покупка в ипотеку на вторичном рынке

Где искать: на Циан, Авито, на местных интернет-площадках. Если хотите купить квартиру в конкретном доме, то обратитесь с запросом в ТСЖ или управляющую компанию – обычно они располагают такой информацией.

Можно еще разместить объявление на подъезде интересующего вас дома. Но, в таком случае готовьтесь к тому, что начнут названивать агенты по недвижимости и навязывать свои услуги.

При выборе жилья на вторичном рынке нужно учесть требования банка-кредитора:

  • Год постройки.
  • Материал стен.
  • Степень износа.
  • Из чего сделаны перекрытия.
  • Есть ли перепланировка и узаконена ли она.

У каждого банка по этим пунктам свои требования. В большинстве случаев банк не дает кредит на деревянные дома, старше 1975 года постройки. К проведенным перепланировкам в квартире кредитор то же относится настороженно и будет тщательно проверять – законно ли это, не снизило ли это рыночную стоимость квартиры.

Покупка жилья на вторичном рынке более хлопотна, потому что оно уже имеет какую-то свою историю со сменой собственников. Поэтому нужно тщательно ее проверять: на основании чего возникло право собственности у продавца, не имеет ли кто пожизненного права проживания, не зарегистрировано ли по адресу без вести пропавшего, недееспособного, находящегося в местах лишения свободы.

Покупка квартиры: подготовка документов для банка

Если покупается квартира в новостройке, а застройщик аккредитован банком, то большинство документов подготовит уже сам менеджер кредитора и продавца.

Участие заемщика понадобится при составлении одного только документа: ДДУ. Что нужно проверить в договоре перед его подписанием:

  • Персональные данные.
  • Характеристики объекта, который покупается.
  • Все, что касается расчетов: стоимость квартиры, сумма первого взноса, сумма кредита, порядок расчетов и реквизиты.

Если что-то вам непонятно в ДДУ, то не стесняйтесь спросить об этом у менеджера. Ваше право, а его обязанность сделать так, чтобы все в договоре было ясно, и он был подписан осознанно.

Большинство застройщиков передают документы на государственную регистрацию сами. Покупатель получает только наставление в виде куда, во сколько и с какими документами ему нужно прийти.

Если квартира покупается не напрямую у застройщика, а по договору переуступки права, то понадобится подготовить такой пакет документов:

  • Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
  • Проект договор цессии (уступки прав требования).
  • Документ об полной оплате ДДУ. Его можно взять у застройщика.
  • Паспорта сторон.
  • СНИЛС.

В зависимости от ситуации может еще понадобиться:

  • Доверенность – если действуете через представителя.
  • Если один из участников сделки несовершеннолетний, то разрешение органа опеки на сделку.
  • Если кто-то из сторон в браке, то нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку.

Для покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке базовый пакет документов будет таким:

  • Право подтверждающий документ — выписка ЕГРН.
  • Правоустанавливающий документ или документ-основание. Это может быть ДДУ, договор купли-продажи, договор дарения, мены.
  • Технический паспорт или технический план.
  • Паспорта всех продавцов, если квартира находится в долевой собственности.

Дополнительно банк может запросить такие документы:

  1. Нотариальное согласие второго супруга на продажу.
  2. Разрешение на сделку органа опеки, если один из участников сделки несовершеннолетний или недееспособный.
  3. Справка о всех прописанных по адресу.
  4. Отчет об оценке.
  5. Предварительный ДКП или проект договор купли-продажи.

После этого нужно заказать отчет об оценке. В этом документе подробно описывается техническое состояние объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень изношенности дома, рыночная и ликвидационная стоимость жилья.

Оценщик будет действовать по инструкции кредитора. Так что договориться о стоимости квартиры в отчете иной, чем указано будет в кредитном договоре не получится.

Составляем предварительный договор

Некоторые банки запрашивают предварительный договор купли-продажи или проект уступки прав требования. На что нужно обратить внимание при его составлении:

  • По доверенности действует продавец или это сам собственник.
  • Характеристики квартиры: вид, площадь, этаж, этажность, адрес.
  • Стоимость жилья.
  • Порядок расчетов: кто, когда и сколько передает, в какой форме, в какой валюте, на какие реквизиты.
  • Сроки заключения основного договора купли-продажи.
  • Наличие зарегистрированных по адресу лиц.
  • Сроки передачи квартиры.

После этого нужно передать документы в банк. Обычно достаточно копий, а оригиналы нужно принести уже на сделку. Если банк работает с электронным документооборотом, то можно будет предоставить и скан-копии.

После того как будут поданы документы в банк, остается только ждать одобрения.

Перед заключением сделки банк повторно проверяет заемщика, а также созаемщиков. Так что в этот период не берите кредиты, рассрочки, не открывайте новые кредитные карты. В общем не делайте ничего, что может хотя бы намекнуть на то, что ваше материальное положение ухудшилось.

В среднем заявку банк рассматривает в течение 1-3 дней, а если покупается квартира в новостройке у аккредитованного застройщика, то на все про все надо не больше часа.управляющая компания

Что нужно еще сделать после одобрения заявки

После того как принято окончательное решение по заявке, и ипотека одобрена, нужно оформить страховку.

Есть обязательное страхование – это те, без которых банк не перечислит деньги продавцу квартиры.

Есть еще добровольное страхование – это те риски, которые заемщик страхует по своему желанию. К тому же, банк может дать скидку на процентную ставку.

После оформления страховки можно назначать сделку. Состоит она из таких этапов:

  1. Подписание кредитной документации в банке.
  2. Регистрация договор купли-продажи в Росреестре.

Регистрация сделки в Росреестре занимает до 9 рабочих дней. Покупателю нужно будет заплатить пошлину 2 000 рублей.

Что запомнить

  • Определитесь с тем, какая квартира вам нужна, где, под какие цели.
  • Обратитесь в офис застройщика или банк, уточните какие документы нужны.
  • Если это вторичный рынок – закажите тщательную юридическую проверку, а при страховании в банке обязательно оформите еще и титул.
  • Подпишите документы, зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Если на каком-то этапе вам понадобится помощь юриста, обращайтесь к нам. Мы предоставляем правовую помощь бесплатно.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области