Бесплатная юридическая онлайн консультация
продажа дома

Документы при продаже квартиры в 2019 году

Продажа квартиры сопряжена с тремя важными этапами – поиском покупателя, сбором документов и оформлением договора. Если договор оформляется у нотариуса и специалист помогает всё сделать правильно, то документы продавцу нужно собирать самостоятельно. Поэтому стоит подробно разобраться в требованиях к перечню документов в различных ситуациях продажи недвижимости.

Основные документы

Законом установлен ряд документов, которые должны быть у продавца на момент поиска покупателя. Без них сделка купли-продажи будет недействительной, её не зарегистрирует ни один нотариус.

В этот перечень входят:

  • Личный паспорт владельца. Для несовершеннолетних собственников жилья его заменяет свидетельство о рождении;
  • Если продажей занимается представитель владельца, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность на такую деятельность;
  • При продаже квартиры, которая считается совместно нажитым имуществом, нужно согласие супруги, которое также заверяется у нотариуса;
  • Правоустанавливающий документ на квартиру. Им может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или дарственная. То есть документ, на основании которого продавец стал владельцем данной недвижимости;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Эти документы подтверждают право собственности продавца;
  • Технический паспорт объекта, выданный БТИ не более, чем пять лет назад;
  • Выписка из домовой книги (не старше месяца до продажи квартиры);
  • Если владелец квартиры несовершеннолетний, то на сделку должны дать согласие органы опеки.

оформление наследства

На основании этих документов нотариус проверяет законность сделки и составляет договор купли-продажи. Этот документ составляется в трёх экземплярах. По одному получают стороны сделки, а третий передаётся в Росреестр для регистрации права собственности нового владельца квартиры.

Какие документы подтверждают чистоту сделки?

Помимо перечисленных выше основных документов, есть ряд дополнительных, но не менее важных. Они защищают покупателя от требований выплаты долгов предыдущего владельца, а также от потери квартиры, если предыдущий владелец был признан недееспособным, но скрыл этот факт.

Поэтому добросовестный продавец должен сам подготовить следующие справки:

  • Об отсутствии долгов перед ЖКХ;
  • Об отсутствии прописанных в квартире граждан. Обе справки выдаёт управляющая компания;
  • О состоянии лицевого счёта квартиры (получить можно в МФЦ);
  • Подтверждение оплаты долга за имущество (в ФНС);
  • Из наркологического и психоневрологического диспансеров о вменяемости и дееспособности продавца.

Что касается проверки юридической чистоты сделки, то для этого достаточно только лишь выписки из ЕГРН. Её может получить владелец квартиры, то есть продавец. В ней будет содержаться информация обо всех юридических действиях в отношении данной квартиры за последние 20 лет. Там будут указаны, как сделки с квартирой, так и наличие связанных с ней правовых обременений или ограничений.

Это очень важный документ, потому что на основании его содержания покупатель может оценить стоит ли приобретать данную квартиру. Например, факт её многократной перепродажи в течение последнего времени может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. И это сразу же должно настораживать покупателя.

Дополнительные документы

Помимо описанных выше документов, в конкретных сделках могут потребоваться специальные справки и разрешения.

Например, уже упомянутая выше справка из психоневрологического диспансера особенно часто требуется покупателями, если продавец в преклонном возрасте. Этот документ нужен для подтверждения его дееспособности и вменяемости.

Поскольку законодательство РФ защищает права ребёнка, то при продаже квартиры несовершеннолетним, обязательно нужно получить письменное согласие органов опеки и попечительства. Это свидетельство того, что права ребёнка при продаже недвижимости не были нарушены. Без такого разрешения органов опеки сделка будет признана недействительной.

Во избежание претензий третьих лиц на данную квартиру, важно учитывать семейные отношения продавца. А именно – находится ли он в официальном браке. В этом случае, как правило, квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Исключение будет ситуация, когда между супругами составлен брачный договор, в котором данная недвижимость определена как личная собственность продавца.

Если же это совместное имущество, то получение письменного согласия супруги на его продажу обязательно. Также обязательно нотариальное заверение этого согласия. Дополнительно нужно предъявить свидетельство о заключении брака.

Документы для получения согласия органов опеки

Органы опеки и попечительства несовершеннолетних выдадут согласие на сделку с принадлежащей им квартирой только после получения ряда документов:

  • Свидетельство о рождении ребёнка, а если ему исполнилось 14 лет, то и его паспорт;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности ребёнка на квартиру;
  • Паспорта родителей;
  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Заявление, которое выдаст представитель органа опеки.

Кроме этих документов нужно предоставить предварительный договор покупки другой квартиры, так как продать недвижимость в собственности ребёнка можно только при условии покупки для него иной квартиры. Этот предварительный договор должен быть подкреплён свидетельством о собственности продавца квартиры.

Бывают ситуации, когда новое жильё для ребёнка пока не найдено. В таком случае нужно открыть счёт в банке на имя ребёнка и предоставить органам опеки его реквизиты.

При непосредственном обращении в органы опеки срок рассмотрения дела и оформления разрешения на продажу недвижимости равен 10 дням. Если обращаться через офис МФЦ, срок увеличится до 18-20 дней.

Выданное разрешение будет действительно в течение 3 лет. За это время нужно осуществить сделку или придётся получить новое разрешение.

Документы для регистрации в Росреестре

После подписания договора купли-продажи на квартиру, нужно зарегистрировать переход прав собственности новому владельцу. Это делается в Росреестре. Подать заявление можно напрямую или через МФЦ. При этом также нужно представить ряд документов:

  • Паспорт нового владельца;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление, которое поможет составить сотрудник Росреестра или МФЦ;
  • Техпаспорт из БТИ;
  • Квитанцию об оплате 2000 рублей госпошлины.

В течение 3-7 дней заявитель получит свидетельство о регистрации права собственности.

Продажа доли в квартире

Когда квартира принадлежит нескольким собственникам, что часто бывает в случае получения такой недвижимости по наследству, её продажа связана с дополнительными нюансами.

Главная проблема – согласие других собственников на продажу квартиру. Можно, конечно, продать только свою долю, но в этом случае довольно сложно найти покупателя. К тому же, другие наследники имеют право преимущественного выкупа этой доли. Продавец должен их письменно уведомить о желании продать свою долю в квартире. На принятие решения и ответ законом даётся 30 дней. Если в течение этого времени другие владельцы не отреагировали на предложение продавца, он может начинать искать покупателя на рынке недвижимости.

В любом случае, желательно получить письменные ответы от других владельцев, чтобы избежать возможных споров в будущем. Однако, если срок ожидания ответа выдержан и есть доказательства письменного уведомления других владельцев долей, то этого достаточно для защиты прав продавца. Он в данном случае поступил в соответствии с буквой закона.

Сбор документов для продажи квартиры довольно стандартная процедура. Но в конкретных случаях могут возникать сложности, которые стоит решать вместе с квалифицированным юристом, тем более что сделки с недвижимостью связаны с тратой довольно больших денежных сумм.

Бесплатная горячая линия 24/7