При покупке квартиры, чаще всего, составляется сначала предварительный договор купли-продажи, а уже потом основной. На первом этапе покупатель дает продавцу задаток или аванс – чтобы подтвердить серьезность своего отношения к сделке, забронировать за собой квартиру. Продавец, в свою очередь, перестает искать покупателей, занимается вплотную подготовкой к сделке: снимается с регистрации по адресу, освобождает помещение, закрывает долги по ЖКУ.
Задаток или аванс дадут при подписании предварительного договора неважно, но только если нет риска срыва сделки. Задаток – это обязательство реализовать условия договора. А аванс – это просто предоплата.
У этих двух платежей разная схема оформления, разный механизм возврата, в случае чего. Поговорим об этом подробно дальше: рассмотрим, что такое задаток, а что является авансом. Как оформить передачу денег по первому и по второму случаю, каков порядок возврата денег, если сделка не состоится.
Что такое задаток
Задаток – это предварительный платеж по сделке купли-продажи, который выступает еще обязательством для сторон. Продавец обязуется в указанные сроки довести сделку до конца, от покупателя требуется то же самое.
Другими словами: если дали задаток, то просто так отказаться от сделки уже не получится.
Документально передача задатка оформляется путем заключения между сторонами сделки договора задатка. Сумма задатка засчитывается в полную стоимость оплаты жилья, согласно указанной в договоре купли-продажи.
Вернуть задаток можно, но только если:
- Сделка была отменена по обоюдному согласию сторон, ни у кого нет претензий. Тогда продавец отдает задаток покупателю в том размере, который получил.
- Сделка отменена по вине покупателя. Задаток продавец оставляет себе.
- Сделка отменена по вине продавца. Тогда продавец должен вернуть задаток покупателю в двойном размере.
На практике именно так происходит не всегда. Стороны могут договориться о том, что задаток возвращается в том размере, в котором был дан, а в не двойном. Или же продавец поступит, по совести, и вернет задаток покупателям. Но, на законодательном уровне установлен порядок, который указан выше.
Аванс
В законодательстве нет понятия аванса, если речь идет о сделке купли-продажи недвижимости. В обиходе понятие аванса употребляют, когда покупатель делает предварительный платеж продавцу, но при этом не составляет предварительный договор купли-продажи или договор задатка.
Разумеется, что аванс не дается в руки продавцу просто так. Последний должен написать расписку, что в такой-то день получил от продавца определенную сумму в счет будущей сделки. В расписке нужно указать характеристики сделки: какая квартира, по какому адресу продается, за какую сумму.
Лучше, если расписка составляется в присутствии свидетелей. Например, это может быть агент по недвижимости или нотариус, который будет сопровождать сделку дальше. Сумма, которая будет передана, должна быть прописана и числом, и словами.
Если случится так, что сделка не состоится, то возврат аванса может быть проблемным. Например, продавец его уже потратит куда-то и откажется возвращать. Покупателю придется обращаться в суд, чтобы получить долг. Но, игра может не стоить свеч: судебные расходы могут оказаться больше, чем сумма аванса.
Образец расписки об авансе
Составить ее можно по следующему образцу:
- По центру указывается название документа: «Расписка»
- Дальше текст: «Я, (указать ФИО продавца, его паспортные данные) получил от (указать ФИО покупателя) сумму в размере (указать сколько денег числом и прописью) авансом в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, находящейся по адресу____________________, общей площадью__, жилой площадью___на этаже__ дома этажностью____. Сумма сделки_____. Аванс входит в общую оплату стоимости жилья по договору купли-продажи. В случае, если сделка не состоится, аванс обязуюсь вернуть покупателю (указать его ФИО) в срок до (указать сколько дней)».
- Внизу ставится дата и подпись того, кто взял деньги. Если есть свидетели, то они тоже должны расписаться и указать свои ФИО.
При наличии расписки взыскать с продавца деньги даже через суд несложно. Но, если такового документа не будет, то законных оснований для возврата своих денег не будет.
Обеспечительный платеж: что это такое
Понятие обеспечительного платежа регламентируется параграфом 8 ГК РФ. В нем всего две статьи:
- 1 ГК РФ, которая поясняет что такое обеспечительный платеж.
- 2 разъясняет правила применения обеспечительного платежа.
Обеспечительный платеж по механизму действия похож на задаток, но в нем можно прописать больше прав и обязанностей сторон. То есть по сравнению с задатком обеспечительный платеж является более гибким юридическим инструментом.
По структуре договор с обеспечительным платежом такой же, как и задатка. При оформлении должно быть указано, в рамках какого юридического инструмента одна сторона передает деньги другой.
Образец соглашения о задатке
Лучше, если соглашение будет составлять нотариус или юрист. Это исключит ошибки в документе.
Что обязательно должно быть в соглашении о передаче задатка/обеспечительного платежа:
- ФИО, паспортные данные сторон: продавца и покупателя.
- Информация о продаваемой квартире: кто собственник, кто зарегистрирован, где находится эта квартира, ее технические характеристики кратко и кадастровый номер.
- Сумма задатка, на какой срок он вносится. Как правило, указывается дата сделки.
- Перечень документов, которые должен подготовить продавец, и в какие сроки. Базовый пакет документов: выписка из домовой книги, справка об отсутствии долга по ЖКУ. Если квартира покупалась в браке, то согласие второго супруга на сделку.
- В каких случаях задаток должен быть возвращен. В какой сумме и в какие сроки.
- Сроки снятия с регистрации прежних жильцов и освобождение ими квартиры.
- Дата и место сделки: в каком банке, с участием какого нотариуса, кто берет на себя расходы по регистрации, по нотариусу.
Это минимум пунктов для соглашения. По факту их может быть больше. Чем дотошнее будет все прописано, тем лучше.
Сколько давать задатка?
В законодательстве нет требований на этот счет. Но, обратите внимание на следующее: если размер задатка больше 60% от стоимости квартиры, но сделка не состоится, ее могут признать таки состоявшейся, но через суд. Так что большие суммы лучше не давать.
Чаще всего в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей. Если продавец требует намного больше, узнайте зачем ему это надо прямо сейчас. Причина может быть серьезной, и в таком случае лучше уже оформлять предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом.
Что запомнить
Задаток и аванс – это разные платежи. Аванс вообще не регулируется законом, это ненадежный тип предоплаты при покупке квартиры. Лучше оформить договор задатка или предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом. Так пострадавшая от срыва сделки сторона точно получит компенсацию.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.
