Бесплатная горячая линия

7% и до 3 млн рублей: как новые условия льготной ипотеки повлияют на сделки?

Ипотечная программа с льготной ставкой 6,5 % и господдержкой заканчивается 1 июля 2021 года. Однако недавно было объявлено о ее продлении еще на год, но уже на других условиях. Теперь ставка будет 7 %, а максимальная сумма ипотечного кредита станет 3 000 000 руб. независимо от того, в каком регионе приобретается жилье.

Пока официальных документов о новых условиях нет. Но, поскольку президент уже объявил о них, обновленная программа наверняка заработает в ближайшее время.

Если вы не успели за это время оформить ипотечный кредит, теперь придется изучать новые условия программы. Изменения, которые вступят в силу в ближайшее время, сделают программу недоступной для некоторых граждан.

Как обновленные условия льготной ипотечной программы повлияют на рынок недвижимости?

Какие были прежние условия льготной ипотеки?

Программа появилась в 2020 году как часть антикризисной программы государства.

Чтобы получить ипотеку по льготной ставке 6,5 %, достаточно было лишь иметь российское гражданство. К заемщикам не предъявлялось никаких других требований: ни семейное положение, ни наличие детей, ни местоположение покупаемого жилья не имели значения.

Однако приобрести квартиру на таких условиях можно было только в новостройке. С помощью программы нельзя было рефинансировать действующую ипотеку.

За прошлый год по этой программе было выдано 1,7 млн. рублей ипотечных кредитов, и было оформлено более 500 000 кредитных договоров.

Что изменится после 1 июля?

Новые условия льготной ипотеки

Изменения коснутся размера ипотечной ставки и в максимальной суммы кредита:

  1. Ипотечная ставка станет немного больше: она вырастет до 7 %.
  2. Максимальная сумма кредита значительно уменьшится: она станет 3 млн руб.

Итак, согласно прежним условиям, ставка была 6,5 %. Ее небольшое повышение не может как-то значительно увеличить расходы. Например, если вы берете ипотечный кредит на сумму 3 млн руб., при новых условиях программы размер ежемесячного платежа увеличится лишь на 1 000 руб., а за 20 лет ипотеки вы переплатите всего чуть больше 200 000 руб.

Поэтому, ориентируясь лишь на размер ставки, не стоит покупать первую попавшуюся квартиру в последние дни действия старых условий. Гораздо важнее обратить внимание на другие серьезные изменения.

Итак, максимальная сумма кредита значительно уменьшится. Напомним, что в соответствии со старыми условиям программы, она составляла 12 млн руб. при покупке жилья в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, и 6 млн руб., если квартиру покупали в других регионах.

А после 1 июля сумма ипотечного кредита не будет зависеть от региона покупки недвижимости. Она будет одинаковой для всех — максимум 3 млн руб.

Раньше, при минимальном размере первоначального взноса в 15 % от стоимости жилья, можно было купить квартиру в регионе за 7 млн руб., вложив чуть больше 1 млн руб. своих денег. В провинции за такие деньги можно купить достаточно большую трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом.

А после 1 июля, если вы захотите купить в ипотеку такую же квартиру, вам дадут только 3 млн руб. кредита. То есть, остальные 4 млн руб. придется вкладывать самостоятельно.

Если есть деньги только на минимальный взнос, купить недвижимость по программе получится только за 3,5 млн руб. В регионах по этой цене можно купить однокомнатную квартиру в хорошем районе или двухкомнатную, но в менее престижном районе.

К тому же, лучше изначально рассчитывать вложить не 15 %, а 20 % первоначального взноса. В этом случае вы с большей вероятностью получите одобрение банка на ипотечный кредит.

Снижение максимальной суммы кредита сделало покупку квартиры в Москве и Санкт-Петербурге практически невозможной, если у заемщика изначально нет достаточно большой суммы своих денег. А, если вы продаете дорогую квартиру, например, за 7 млн руб., то, используя кредит в размере 3 млн руб., сможете купить квартиру за 10 млн руб. На эти деньги в Москве можно купить хорошую двухкомнатную квартиру.

Если у вас есть лишь полмиллиона-миллион собственных средств, и вы хотите купить недвижимость в крупном городе для инвестиционных целей, сделать это теперь будет практически невозможно. В лучшем случае получится купить лишь маленькую студию на окраине города на начальном этапе строительства.

Таким образом, раньше, при максимальном лимите в 12 млн руб., заемщики имели гораздо более широкие возможности выбора. А снижение максимальной суммы кредита, скорее всего, сильно повлияет на спрос на рынке недвижимости и, в целом, на цены на квартиры.

Новые условия программы семейной ипотеки

С 1 июля изменения коснутся и программы семейной ипотеки, которую дают по ставке 6 % только при наличии детей.

Согласно прежним условиям, семья могла взять ипотеку на покупку новостройки по льготной ставке 6 % только, если у них есть минимум двое детей, один из которых родился, начиная с 2018 года. Если в семье есть ребенок-инвалид, участвовать в программе можно и при наличии одного ребенка.

Новые условия этой программы позволят взять ипотеку по ставке 6 % даже тем семьям, которые имеют только одного ребенка.

То есть, раньше такая семья могла взять ипотеку только по ставке 6,5 %. В ближайшее время они смогут не только воспользоваться минимальной ставкой, но и купить квартиру с учетом прежней максимально возможной суммы кредита (6 млн руб. для регионов, 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга). В том числе, семья сможет также рефинансировать уже взятую ипотеку.

Таким образом, условия программы для семей с детьми не изменятся в части размера ипотечной ставки и максимальной суммы кредита. Участие в такой программе выгодно семьям с одним ребенком или тем, кто планирует его в ближайшем будущем. Если семья успела ранее взять ипотеку по ставке 6,5 %, она сможет впоследствии рефинансировать ее уже по ставке 6 %, когда изменения вступят в силу.

Изменится ли рынок недвижимости после вступления в силу новых условий программы?

Целью введения новой программы льготной ипотеки в 2020 году была поддержка застройщиков в условиях кризиса. Также предполагалось, что граждане страны смогут, воспользовавшись этой программой, улучшить свои жилищные условия с меньшими затратами.

Но фактически оказалось, что выиграли от этой программы только застройщики и банки. Простые россияне-заемщики не получили никакой выгоды. Почему так произошло?

Привлекательные условия льготной программы сильно увеличили спрос на новостройки. Количество сданных квартир резко увеличилось, а цены на недвижимость стали постоянно повышаться. В среднем цены на новостройки увеличились на 12 %.

При этом банки продолжают получать субсидию от государства, застройщики многократно увеличивают свою прибыль. А заемщик по сути вообще ничего не выигрывает от такой программы. Несмотря на то, что он взял ипотеку по очень низкой ставке, стоимость жилья уже стала значительно выше, чем годом ранее. Таким образом, даже при низкой ипотечной ставке заемщик все равно переплатит большую сумму банку, а размер его ежемесячного платежа может оказаться даже выше.

К тому же, цена на квартиру в новостройке на начальном этапе строительства может быть примерно такой же, как цена на квартиру в этом же районе на вторичном рынке, но уже с ремонтом. При этом разница в ипотечных ставках будет не очень большой — не более 1,5 %.

Таким образом, из-за значительного роста цен на недвижимость покупка квартиры по льготной ипотеке стала невыгодной для заемщика. Новые условия ипотечной программы помогут снизить спрос на рынке недвижимости и сдержать рост цен на квартиры.

Итак, после 1 июля можно ожидать небольшое снижение спроса на новостройки. Станет меньше сделок с очень дорогими квартирами, снизится количество сделок по покупке квартир для инвестиционных целей.

Но сохранится спрос на недорогие однокомнатные квартиры и студии. Купить их с помощью программы льготной ипотеки будет по-прежнему вполне реально.

Двух и трехкомнатные квартиры также будут пользоваться спросом у семей с детьми, а для них условия льготной семейной ипотеки станут еще выгоднее.

Поэтому рассчитывать на то, что новые условия ипотечной программы значительно снизят спрос и рост цен на квартиры, не стоит. Они могут лишь слегка сдержать рост цен.

То есть, цены на недвижимость уже не будут расти такими гигантскими темпами, как раньше, но и снижаться они не будут точно. Ведь повышение стоимости недвижимости было вызвано не только условиями льготной программы, но и другими факторами: за последний год произошел рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Цены на лесоматериалы и железо снижаться не будут, они будут только постепенно расти.

К тому же, не стоит забывать о том, что на рост цен на рынке недвижимости влияют также повышение ключевой ставки Банка России, которая определяет, насколько доступными будут кредиты для застройщиков.

Что нужно учитывать, если вы хотите купить квартиру в ближайшее время?

Предсказать поведение цен на рынке недвижимости невозможно. В ближайшее время квартиры в строящихся домах будут продолжать расти по причине того, что приближается срок сдачи дома. Срочно покупать квартиру в ипотеку только из-за того, что в ближайшее время цена на нее может повыситься, не стоит. В любом случае следует сначала рассчитать все риски и, возможно, выбрать другой способ инвестирования или сохранения денег.

Если вы все же собираетесь покупать квартиру в ближайшее время, стоит учитывать следующие моменты:

  1. Цены на новостройки останутся, скорее всего, на прежнем уровне. Немного упасть могут только цены на жилье эконом-класса, но не более, чем на 5 %. А к концу года их стоимость все равно вырастет по причине сезонного повышения цен на рынке недвижимости.
  2. Спрос и предложение на рынке недвижимости станут примерно равными в ближайшее время. Сейчас во всех регионах сдается большое количество новых домов. При этом спрос на недорогие квартиры стоимостью до 3 млн руб. по-прежнему останется высоким.
  3. На рынке станет больше предложений по продаже новостроек по сделке переуступки прав. Те, кто купил новостройку в прошлом году ради инвестиций или просто разочаровался в покупке, будут продавать их в этом году.
  4. Если вы планировали покупать квартиру, но раньше не соответствовали условиям семейной программы ипотеки, стоит дождаться вступления в силу новых условий. Даже имея только одного ребенка, вы сможете рассчитывать на минимальную ипотечную ставку, а значит, получите возможность купить квартиру большей площади в хорошем и престижном районе на более выгодных условиях.
  5. Искусственно создавать ажиотаж на рынке недвижимости, покупая первую попавшуюся квартиру в последние дни действия программы со ставкой 6,5 %, не стоит. Это вызовет лишь очередной рост цен.
  6. Если вы рассматриваете покупку квартиры только на вторичном рынке недвижимости, стоит учитывать, что к концу этого года ипотечные ставки на такое жилье повысятся и могут достигнуть 9,5 %.

Кроме рассмотренных выше льготных программ в настоящее время продолжают действовать и другие, например, субсидия от государства на погашение ипотеки для многодетных семей, программа господдержки для покупки жилья в сельской местности, программа дальневосточной ипотеки. Стоит изучить также и их условия: возможно, они вам подойдут больше.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
Бесплатная горячая линия 24/7

8 (800) 301-37-30

по всей России

 

+7 (495) 128-74-20

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 507-64-25

Для жителей Спб и области