Бесплатная юридическая онлайн консультация

Как разделить ипотечную квартиру после развода?

Долгая и счастливая семейная жизнь не представляется без собственного уютного и родного семейного гнездышка. Что делать, если молодожены не располагают нужной суммой для приобретения квартиры, а занять не у кого? На помощь приходит банк, который предлагает соблазнительное решение — ипотечное кредитование на выгодных условиях. И счастливые супруги обзаводятся собственным семейным гнездышком.

Во время получения кредита супружеская пара, безусловно, развод не планирует. Но жизнь — штука непредсказуемая, и в случае размолвки муж и жена вынуждены разрешать вопросы с разделом ипотечных долгов.

Все происходит просто, если на жилплощадь не наложено обременение. Разводящиеся супруги до момента развода (либо после него) могут оформить соглашение о разделе всего совместно нажитого, в том числе и долгов. Если консенсус не достигнут, раздел общей собственности, в крайнем случае, произошел бы в суде.

Но что делать, если для приобретения жилья оформлялся заем, а на сам объект недвижимости наложено банковское обременение? Вот тогда и возникают сложности.

Развод с ипотекой

Прежде определимся, какими нормативными актами и законами регулируется разделение приобретенных в ипотеку объектов недвижимости, а также разделение долговых обязательств при расторжении брака.

Раздел ипотечной недвижимости

Данная процедура предусмотрена в статье 256 ГК РФ, согласно которой купленное в браке имущество принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности. Данное положение также утверждено в п. 1 ст. 33 СК РФ. Таким образом, даже если недвижимость приобреталась одним супругом в кредит, она все равно является совместной собственностью.Как разделить ипотечную квартиру после развода?

При имущественном разделе доли мужа и жены будут равны (п.1 ст.39 СК РФ), если только стороны не установят иной порядок раздела. Согласно тому же Семейному кодексу, разводящиеся вправе осуществить раздел на свое усмотрение – путем оформления соответствующего договора (п.2 ст.38 СК РФ). Данные правила регулируют не только разделение собственности, но также раздел долговых обязательств супругов.

Что касается залоговой недвижимости, то здесь следует учесть положение ФЗ «Об ипотеке». Согласно ст. 7 Закона, приобретенная в период брака недвижимость может находиться в ипотеке – но только если имеется письменное согласие сособственников.

Поскольку доли мужа и жены в совместной собственности равны, купленная залоговая недвижимость при разводе делится на равные доли.

В статье «Раздел долгов при разводе супругов» мы рассказали, как правильно разделить общий долг, если супруги не поддерживают отношение, и что такое фиктивная задолженность.

Раздел ипотечного долга

Согласно закону, общие долги супружеской пары (как и совместное имущество) также подлежат разделу на равные части. Следовательно, кредитный долг, возникший в период брачного союза, при разводе также делится поровну.

Раздел залоговой собственности – теория и практика

Итак, теоретически все просто. Однако на практике разделение ипотечной собственности сопровождается значительными трудностями. Почему так происходит?

Во-первых, одна из сторон пытается доказать, что равный раздел долговых обязательств ущемляет ее интересы.

Во-вторых, в судебном процессе, помимо истца и ответчика, принимает участие третья заинтересованная сторона (кредитор), поскольку…

  • приобретенный супругами объект недвижимости находится в залоге у кредитного учреждения и на него наложено обременение;
  • на момент расторжения брака супруги имеют непогашенный кредитный долг.

Стало быть каждое юридическое действие, связанное с залоговой квартирой – будь то реализация такой недвижимости, перевод долга на одного из супругов, раздел долговых обязательств между разводящимися, порядок погашения ежемесячных платежей каждым участником —  осуществляется при непосредственном участии кредитора.

Большинство проблем возникает в результате того, что банк не согласен с предложенными вариантами раздела. Ведь перевести обязательства на иное лицо (в нашем случае – от мужа к жене либо наоборот) без согласия кредитора — невозможно. Зачастую инициаторами внесения изменений в кредитный договор выступают супруги, однако такие изменения не удовлетворяют кредитную организацию. А попытки произвести раздел залоговой недвижимости и кредитных долгов в суде без участия банковского представителя успехом не увенчаются.

Почему же банки не удовлетворяют просьбу о разделении долга? Все дело в том, что на основании договора ипотеки банк оставляет за собой право требовать возврат задолженности как от одного должника отдельно, так и от всех вместе (требование долга полное либо частичное). Разделение задолженности приводит к изменению ключевых условий договора — солидарная ответственность сторон становится долевой. При этом спорная ситуация между мужем и женой – это не причина изменять ипотечное соглашение и ущемлять кредитора в его правах. Поэтому получить согласие банка на разделение долга довольно сложно.

При этом варианты раздела непогашенной задолженности все  же существуют.

Соглашение о разделе долгов после развода

Как было упомянуто выше, законодатель предоставляет мужчине и женщине право решить судьбу своей общей собственности самостоятельно. Супруги вправе на свое усмотрение произвести раздел совместной собственности, оформив мировое соглашение — как во время брачного союза, так и после его расторжения.

Если разводящиеся представят письменный договор и сами определят, кто будет в дальнейшем выплачивать банковские долги и получит приобретенную недвижимость, судья не станет вникать ни в раздел залоговой квартиры, ни в раздел оставшихся ипотечных долгов.

Если же такое соглашение не оормлялось, вопросы разделение долгов решаются исключительно в суде.

Раздел долгов с участием банка

Если достигнуть договоренности не получается, один из супругов становится инициатором раздела залоговой недвижимости. Для этого следует направить иск о прекращении совместной собственности. Просьбу о разделении долгов заявлять не нужно: суд будет принимать решение, не выходя за рамки заявленных требований. В таких случаях согласие руководства банка не потребуется, поскольку изменения в кредитное соглашение вноситься не будут, права кредитора не ущемляются. Ограничение на залоговую недвижимость сохраняется, долги по кредитным обязательствам на иных лиц не переводятся.

Банки стараются обезопасить собственные интересы и зачастую вносят в договор ипотеки требование об извещении о любых существенных изменениях в жизни должника (например, о переезде, перемене места работы, разводе, рождении ребенка). Если  такое условие присутствует, о предстоящем разводе следует обязательно уведомить банк либо кредитное учреждение, выдавшее заем.

Раздел ипотеки, если супруги — созаемщики

Зачастую должниками по ипотечным договорам выступают оба представителя супружеской пары. Алгоритм действий при разделе задолженности следующий: супругам необходимо получить судебное решение о разделении собственности, затем обратиться в банк с просьбой о переводе долга. Если согласие получено, договор займа оформляется на второго супруга, либо составляется два отдельных кредитных соглашения.

В последнем случае прекращается солидарная ответственность по выполнению обязательств и устанавливается долевая в отношении каждого должника – последние обязаны будут погашать задолженность соразмерно установленной для каждого из них доли.

Как мы отметили ранее, банки весьма неохотно идут навстречу заемщикам, ведь тогда аннулируется солидарная ответственность сторон (когда долги можно взыскать с одного участника либо одновременно с двоих). Но если кредитор согласен, предыдущее соглашение о кредитовании прекращает действовать, а заключаются два отдельных договора. В дальнейшем оставшаяся задолженность делится поровну, должники продолжают выплачивать установленную часть.

Это важно: при изменении кредитного соглашения банк взимает комиссию, размеры которой варьируются от 0,5% до 1% от суммы долга.

Следует учесть, что банковские сотрудники проводят тщательную проверку платежеспособности сторон. И «добро» на разделение долга будет дано, если только у каждого из разведенных супругов имеются регулярные доходы, позволяющие без проблем погашать задолженность.

Приобретенная в ипотеку недвижимость остается в долевой собственности разведенных супругов, при необходимости производится выделение доли созаемщика в натуре.

Раздел ипотечной недвижимости

Фактическое разделение жилплощади возможно исключительно в натуре – если квартира имеет несколько комнат и при разделе не утратит своего назначения. Если объект недвижимости — это, к примеру, однокомнатная квартира, разделить ее на равные части нельзя. А значит, осуществить раздел ипотечной задолженности также не получится. Это правило закреплено в статье 5 ФЗ «Об ипотеке» — если при фактическом выделении долей изменяется (либо теряется) назначение недвижимости, выдел ее части в качестве предмета ипотеки невозможен.

Как было отмечено ранее, ипотечная квартира делится на равные части между разведенными супругами – совместная собственность прекращается, возникает долевая собственность. Стороны будут исполнять собственное обязательство по уплате займа, размер которого пропорционален полученной при разводе доле. С одной стороны,  данный вариант не самый лучший – если мужчина и женщина не имеют возможности разъехаться, они будут вынуждены проживать на одной жилплощади, пусть даже в отдельных комнатах.

Но с другой стороны, если мужчина и женщина разъедутся, супруг, который выехал из квартиры, может прекратить выплату ипотеки – изменятся финансовые возможности, или же должник просто решит не платить за квартиру, в которой не проживает. Это может закончиться плачевно. Если выплаты прекратятся, банк имеет полное право инициировать продажу ипотечной недвижимости с аукциона – супруги в таком случае потеряют и жилье, и вложенные деньги.

Если один из супругов выезжает из квартиры, как правило, оформляется новый ипотечный договор на того, кто остается проживать в квартире, а второй составляет письменный отказ от имущества и заверяет его у нотариуса. Тогда ответственность за выплату ипотеки будет возложена на одного представителя супружеской пары, а второй будет освобожден от ответственности за невыплату, но, в то же время, потеряет право собственности на ипотечную квартиру. Безусловно, такие варианты развития событий возможны только при согласии кредитора, который обязательно установит платежеспособность оставшегося заемщика.

Отказ кредитора в изменении условий договора

Возможно весьма неблагоприятное развитие ситуации — банк откажет в переоформлении ипотечного соглашения.

Нужно учесть, что банки не заинтересованы в «дроблении» кредитов, поскольку существует большая вероятность невозврата. Согласитесь, гораздо лучше иметь возможность взыскивать долги сразу с нескольких должников. Юридическая практика свидетельствует, что банки, как правило, выступают против переоформления займа.

Если банк не согласен на оформление новых договоров кредитования, мужчина и женщина продолжают быть солидарными должниками в рамках договора, даже в том случае, если суд разделит недвижимость поровну, или единственным собственником квартиры станет один из супругов. В данной ситуации имеется несколько вариантов. Стороны…Как разделить ипотечную квартиру после развода?

  • продолжают погашать долги;
  • находят недостающие денежные средства, погашают кредит, квартиру продают, полученные средства делят;
  • продают квартиру (с согласия банка) и полностью выплачивают долг, оставшиеся средства делят;
  • обжалуют отказ кредитора в судебном порядке.

Наилучший вариант для разводящихся супругов – прийти к согласию о порядке исполнения совместных ипотечных обязательств. В противном случае можно лишиться не только недвижимости, но и уже перечисленных денежных средств.

Раздел ипотечного долга, возникшего до брака

Бывает, что заем на покупку недвижимости был получен супругом (или супругой) до оформления брака. И, после того, как семья создана, должник дальше продолжает погашать кредит.

Согласно закону, имущество, приобретенное до брака, разделу не подлежит.

Если для погашения ипотеки использовались личные сбережения супруга-должника, при разводе кредитные долги будут признаны его личными обязательствами, впрочем, как и недвижимость. Но если кредит выплачивался за счет общих денежных средств, то при разводе второй супруг имеет право претендовать на часть жилплощади, или же на компенсацию – если о совместном владении недвижимостью речи не идет. Понятно, что в таком случае кредитные обязательства не возникают.

Совсем другая ситуация, если квартира приобретена в ипотеку после свадьбы, но первоначальный взнос был перечислен из личных средств супруга или супруги. Это обстоятельство учитывается в процессе определения долей и при разделении оставшегося кредитного долга.

Это важно! Есть действенный метод, как избежать конфликта – нужно оформить брачный договор еще до регистрации брака и получения ипотеки, и включить условие, согласно которому обязательства по займу, взятому до регистрации брачного союза, будет погашать исключительно заемщик. Но даже при наличии брачного контракта заемщик может привлечь к участию в получении ссуды свою вторую половину – необходимо уведомить банк о регистрации брака и оформить солидарную ответственность. Тогда второй супруг выступит в качестве созаемщика (либо поручителя) и возьмет часть обязательств на себя.

Но если супруг не горит желанием подписывать брачное соглашение или становиться созаемщиком, можно прибегнуть к альтернативному решению – реализовать недвижимость, досрочно погасить ипотеку, оставшиеся средства поделить. Остановимся на этом подробнее.

Альтернативные варианты раздела ипотечной квартиры

Итак, проблема с разделом недвижимости, оформленной в ипотеку возникнет, если…

  • между созаемщиками не достигнута договоренность о погашении задолженности;
  • основной должник не в состоянии самостоятельно уплатить долги;
  • кредитор возражает против перевода долга на второго представителя супружеской пары.

Как в таком случае решить проблему?

Реализация залоговой квартиры

Залоговую квартиру можно продать, долги погасить, оставшиеся деньги поделить между разводящимися супругами. В некоторых случаях такой вариант является самым оптимальным, несмотря на отсутствие жилья и негативные эмоции, связанные с реализацией почти уже «своей» квартиры.Как разделить ипотечную квартиру после развода?

При таком развитии событий разводящимся супругам не нужно будет делить одну крышу над головой, помимо этого, долговые обязательства с них полностью снимаются.

Решившись на такой шаг, необходимо учесть следующие нюансы:

  • реализация залоговой квартиры невозможна без согласия банковского учреждения. Как ни странно, банки соглашаются на досрочное погашение кредита с неохотой – после реализации залогового объекта банк теряет свои проценты;
  • довольно непросто найти покупателя, который согласиться купить недвижимость, находящуюся в залоге у банка;
  • в большинстве случаев залоговая недвижимость продается по значительно заниженным ценам.

Таким образом, даже если согласие банка на продажу ипотечной недвижимости получено, разводящимся супругам необходимо найти покупателей, которые согласны будут приобрести ипотечную квартиру. Покупателям необходимо погасить остаток долга по займу и ждать, пока обременение с недвижимости будет снято. Все это весьма рискованно и затратно по времени, поэтому супруги будут вынуждены снижать стоимость квартиры.

Досрочное погашение долга

Существует вариант, позволяющий избежать длительного и порой и безрезультатного переговорного процесса с банком либо кредитным учреждением. Раздел квартиры существенно упростится, если разводящиеся досрочно погасят кредит. Правда, для этого понадобится достаточно крупная денежная сумма. К слову, деньги можно получить после реализации другой дорогостоящей недвижимости, либо «перекредитоваться» в другом банке. Иногда банки сами предъявляют к созаемщикам-супругам требования о досрочном погашении займа при расторжении брака – данные условия могут быть прямо прописаны в ипотечном договоре.

Если все вышеперечисленные варианты не подходят, бывшие супруги могут ничего не предпринимать, после развода продолжать жить в квартире и постепенно выплачивать ипотеку. Безусловно, такое решение может быть принято только в том случае, если мужчина и женщина способны на компромисс и порядочность.

Раздел квартиры, если есть дети

При рассмотрении дела о разводе, судья может не соблюдать принцип равенства долей и произвести раздел общего имущества на неравные части. Происходит это, как правило, если с матерью (либо с отцом) остается проживать несовершеннолетний сын или дочь.

В некоторых случаях супруги используют материнский капитал, чтобы погасить кредитные долги. Тогда ребенку полагается часть недвижимости после того, как кредит будет выплачен.

Обратите внимание: если в квартире прописан ребенок, продажа жилья осуществляется с разрешения территориальных органов опеки и попечительства. Родителям следует представить доказательства, что ребенок будет обеспечен нормальными жилищными условиями.

Если вы хотите узнать, участвуют ли дети при разделе имущества родителей, прочтите нашу предыдущую статью.

Самовольное прекращение выплат по ипотеке

Ситуация, когда разведенные супруги прекращают выплачивать кредит, довольно распространена. Причиной этому может быть как банальный недостаток денежных средств, так и желание «насолить» бывшему супругу. В людом случае, итог прекращения выплат один: отсутствие платежей  приведет к начислению штрафных санкций на обоих должников, вне независимости от того, кто отказывается перечислять деньги. В результате несвоевременной и неполной выплаты кредита и процентов растет задолженность, которая через пару-тройку лет может превысить стоимость самой квартиры. Итог всему этому – реализация залоговой недвижимости с торгов, потеря созаемщиками жилья и денежных средств.

Подробнее о том, как происходит раздел кредитного долга, мы рассказали в этой статье.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант